Le statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel

 CARTERON Thomas

 DUHEM Anaïs

LEGOIS Arsène

 PATTI Léa

Etudiant(e)s en Master 2 Management et Développement de Patrimoine Immobilier de l’IAE de Metz – School of Management – En partenariat avec l’Ecole Supérieure de l’Immobilier

Le statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel : principes, conditions d’accès et évolution dans le temps

« Attention à la requalification automatique du statut Loueur Meublé Non Professionnel en Loueur Meublé Professionnel »

(Vieuxbled, 2022)

Cadre méthodologique : L’article présenté ci-dessous vise à analyser la thématique relative au Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), et de manière plus générale, les différents statuts possibles lorsqu’on souhaite mettre en location un appartement meublé. Dès lors, il convient de s’interroger sur les conditions à respecter pour accéder à ce statut, les avantages et inconvénients qu’il procure, ainsi que l’évolution du statut au fil des années. Nous avons effectué diverses recherches documentaires, et afin d’appuyer nos propos, nous avons décidé de réaliser une interview auprès d’un particulier sous le statut de  Loueur Meublé Non Professionnel.

Introduction

Malgré les diverses crises que nous avons traversées, le marché immobilier locatif ne cesse de jouir d’une forte attractivité. En effet, c’est un secteur qui n’a pas connu réellement la crise sanitaire et qui ne cesse d’évoluer. En effet, durant cette crise, nous avons pu observer des records de transactions, une augmentation du pouvoir d’achat des français, conjugué à un « effet d’enfermement » qui a poussé bon nombre de français à déménager et à investir dans des biens en dehors des zones urbaines. 

D’autre part, il est important de noter que les investisseurs experts dans l’investissement ne se limitent plus à la location nue puisqu’ils s’intéressent également à la location meublée. Ce type de location dispose en effet de divers avantages principalement fiscaux qui sont encore valables pour l’année 2022. En effet, avec la nouvelle loi de finance de 2020, les règles fiscales ont fortement évolué, ce qui a permis d’obtenir de meilleurs avantages en matière fiscale, mais également dans la perspective d’une location avec un loyer plus élevé.

Il convient de s’interroger sur la problématique générale suivante :

« Quels sont les différents statuts existants en location meublée ? »

Celle-ci nous permettra ensuite de nous diriger progressivement sur notre objet d’étude.

Nos différentes recherches nous ont permis de comprendre les raisons qui poussent les investisseurs à choisir ce statut fiscal lors de leur investissement. Ainsi, le présent article a pour but de faciliter la compréhension du public sur la fiscalité mais également de mettre en évidence les mises à jour que va connaître le statut en 2022.

Ce présent article sera composé de deux parties. La première expliquera ce qu’est le statut de Loueur Meublé Non Professionnel et ses modalités d’accès. Quant à la deuxième partie, elle montrera les raisons de se lancer dans l’investissement locatif et l’évolution du statut pour 2022.

Location meublée et statut de l’investisseur

Un investisseur souhaitant mettre son bien en location a le choix entre deux statuts, soit celui de Loueur Meublé Non Professionnel, soit celui de Loueur Meublé Professionnel.

Pour ce qui est du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, il peut en bénéficier lorsqu’il acquiert un bien neuf ou ancien et qu’il souhaite louer son bien en location meublée, sans proposer de prestations de nature hôtelière prépondérante comme le service du petit déjeuner, le ménage de la location ou la fourniture de linge de maison. Également, il doit répondre aux conditions d’accès que nous allons détailler dans la suite de l’article.

Pour ce qui est du statut de Loueur Meublé Professionnel, il est accessible lorsque les conditions d’accès du Loueur Meublé Non Professionnel sont dépassées, car le particulier devient alors professionnel. Ces deux statuts ne procurent donc pas les mêmes avantages fiscaux et ont également des conditions d’accès différentes.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel et ses conditions d’accès   

Le Loueur Meublé Non Professionnel doit s’immatriculer au greffe du tribunal de commerce du lieu de la location en précisant le statut qu’il a choisi.

L’investisseur choisissant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel doit déclarer ses revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et a le choix entre deux régimes d’imposition :

  • Le régime micro-BIC permet d’être imposé sur la moitié des revenus locatifs perçus. Il est intéressant lorsque le montant des charges est inférieur à 50% des recettes.
  • Le régime du réel permet de déduire des recettes locatives perçues, certaines charges et amortissements, tels que les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les assurances, l’amortissement du mobilier et des améliorations, l’amortissement des locaux, etc.

Afin de pouvoir bénéficier de ce statut, l’investisseur doit offrir un bien meublé loué à l’année, une partie de son habitation ou un logement constituant une location saisonnière. De plus, le bien et lui-même doivent répondre à certaines conditions d’accès :

  • Le bien doit être loué meublé. Pour être considéré comme une location meublée, le bien doit comporter onze éléments minimum définis dans l’article 2 du décret 2015-981 du 31 juillet 2015. Le risque réside dans le fait que si le bien ne répond pas aux critères définis, le bail peut être reconsidéré en location nue, ce qui ferait perdre à l’investisseur son statut.
  • Le chiffre d’affaire annuel doit être inférieur à 23 000 € au titre de l’activité de loueur meublé, ou moins de 50 % de revenus globaux à partir de cette activité.
  • De plus, la location doit être respectée par un contrat de bail d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et résiliable à tout moment par le locataire avec un préavis d’un mois. Aussi, pour un logement meublé, on peut le disposer en « bail étudiant » ainsi qu’un « bail mobilité » d’une durée de 1 à 10 mois ou bien un « bail de location saisonnière » qui n’a pas de durée minimale.

Les chiffres clés du statut de Loueur Meublé Non Professionnel

En 2019, il a été recensé que les investisseurs agissant avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel privilégient :

  • Les locations meublée étudiantes (40%) ;
  • Les résidences d’affaire en cœur de ville (50%) ;
  • Les résidences touristiques dans des stations balnéaires (10%).

Il est également ressorti que l’ensemble des ventes ont représenté un chiffre d’affaire de 3,5 millions d’euros pour un prix moyen par bien de 87 000 €. Concernant le profil des investisseurs, ce sont majoritairement des trentenaires (45%).

En France, le loyer moyen appliqué pour un logement meublé (toutes typologies confondues) avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel est de 769 €, contre 722 € pour un logement vide. A titre de comparaison, à Paris, le loyer moyen appliqué pour un logement meublé (tous types confondus) avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel est de 1841 €, contre 1619 € pour un logement vide.

La vacance locative est également nettement moins élevée pour un logement meublé avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel que la vacance locative pour un logement vide. Elle est en moyenne de 46 jours pour un logement meublé avec ce statut contre 69 jours avec un logement vide.

Ainsi, la location meublée en statut Loueur Meublé Non Professionnel génère donc plus de revenus et sa relocation est également plus rapide.

Après cette analyse sur le statut du Loueur Meublé Non Professionnel, il est désormais important de souligner les arguments qui poussent les Français à réaliser de l’investissement locatif sous ce statut, mais également de visualiser celui-ci sur le long terme.

Investisseurs et Investissement locatif

Les raisons d’investir

Depuis la crise sanitaire, beaucoup de Français ont décidé d’investir afin d’améliorer leur situation financière et de se constituer un patrimoine. Beaucoup d’investisseurs ont fait le choix de louer sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. En effet, divers avantages ressortent de ce statut :

  • Durée du bail plus souple (bail étudiant de 9 mois) – gestion locative déléguée ;
  • Si l’investissement immobilier en location meublée est situé dans une résidence de service (étudiante, médicalisée, de tourisme ou d’affaires) il est alors possible de récupérer la TVA à hauteur de 20% grâce à la fiscalité du statut de Loueur Meublé Non Professionnel. ;
  • Bénéficier de cotisations et de taxes réduites ;
  • Des produits accessibles dès 30-40 000 €, par exemple pour l’achat d’un studio en résidence étudiante dans une ville moyenne ;
  • Une rentabilité brute à partir de 3,5%, ce qui représente à titre de comparaison avec des liquidités bancaires plus que le placement d’un livret A dont le rendement est négatif depuis l’inflation de février 2022 ;
  • Une anticipation pour sa future retraite, qui généra un revenu complémentaire. Par ailleurs, si l’investissement locatif a été réalisé assez en amont, il prendra de la valeur au fil du temps ;
  • Se constituer un patrimoine immobilier à moins coût et afin d’avoir une sécurité financière notamment pour la transmission aux héritiers lors d’une succession.

Evolution du statut en 2022

En 2022, le changement entre les deux statuts, c’est-à-dire de Loueur Meublé Non Professionnel et de Loueur Meublé Professionnel se fait automatiquement. En passant sous le statut professionnel, le particulier investisseur devient donc une sorte de chef d’entreprise. Il se retrouve contraint de payer plus de cotisations et taxes. Cette bascule limite donc les chances de garder le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Afin de pouvoir le conserver il est judicieux de surveiller le montant des loyers perçus afin d’être certain qu’il reste sous le seuil des 23 000 €. Si jamais ce seuil risque d’être dépassé, il peut être bon de changer le régime de certaines locations, c’est-à-dire de les changer en location nue.

Également, le Rapport CAP 2022 sorti dernièrement souhaite l’annulation de certains dispositifs fiscaux tel que le Régime Pinel, mais aussi le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. En effet, selon ce rapport, des experts jugent que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est inefficace car il n’augmente pas l’offre disponible, et ne serait donc que profitable aux propriétaires immobiliers fonciers. Des préconisations similaires avaient déjà été proposées lors d’un précédent rapport, celui-ci avait été refusé par l’Etat. Les mesures du Rapport CAP 2022 ne sont pas appliquées à l’heure actuelle, mais si jamais elles sont validées, des phases de transition seront mises en place afin de guider les investisseurs.

Interview d’un particulier sous le statut fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel

Contexte : Monsieur B, 32 ans, est sous le statut Loueur Meublé Non Professionnel depuis janvier 2022. Il loue son appartement T3 à Poissy (78) et, parallèlement à cela, il est propriétaire d’une maison située elle aussi à Poissy (78). Nous avons tenu à comprendre ses motivations et les raisons qui l’ont conduit à choisir ce statut pour son appartement.

1/ Pourquoi avoir choisi de louer votre appartement en location meublée et sous le statut LMNP ?

« La location meublée m’a semblé plus attractive pour plusieurs raisons. Tout d’abord, les avantages fiscaux m’ont semblé plus intéressants (année incomplète cependant) que la location nue pour limiter l’impact sur l’IR, notamment avec le régime réel qui me permet de déduire l’amortissement de l’appartement, du mobilier et des travaux réalisés. Bien sûr, je suppose que cela dépend de la localisation et de la demande sur place, car les appartements en meublé sont moins recherchés/demandés.  Mais, en zone tendue, la demande est si forte que cela est préférable pour les loueurs propriétaires. Ensuite, le bail souple, est réduit d’un an et renouvelable notamment si l’on souhaite récupérer l’appartement plus tôt, ce qui peut être pratique si mon frère ou quelqu’un de la famille souhaite un jour louer l’appartement. Évidemment, la période de préavis est réduite également, mais cela est déjà le cas en zone tendue. »

2/ Quels bénéfices pensez-vous obtenir par ce statut en 2023 ?

« Lorsqu’on commence à dégager un revenu supplémentaire (en plus de son salaire) du fait de la location de l’appartement, il est important d’anticiper l’impact fiscal, notamment avec un crédit qui continue de courir sur l’appartement en Loueur Meublé Non Professionnel. Mon objectif est d’arriver à une situation d’équilibre entre les revenus, et les coûts induits de l’appartement (crédit, travaux, entretien mais bien entendu, les taxes et l’imposition qui est un coût non négligeable…). Avec ce statut de Loueur Meublé Non Professionnel, l’exposition fiscale m’a semblé la plus faible, ce qui est le principal bénéfice lorsqu’on paye des impôts. Après des simulations réalisées avec différents prestataires (smartloc, jedéclaremonmeublé, etc.), l’imposition sera la plus limitée par rapport à ma situation. In fine, je ne devrais pas dégager de bénéfices, mais je ne devrais pas avoir d’efforts financiers à fournir, tout en contribuant au remboursement du crédit, me permettant ainsi de commencer à créer un patrimoine. »

3/ Pensez-vous que ce statut est susceptible d’évoluer ? Et si oui, quel sera votre choix sur la location de l’appartement ?

« En France, il est commun que les lois et dispositifs financiers (nouvelle loi de finance arrivant chaque année) changent ou s’arrêtent tout simplement. Il est vrai que ce statut possède de nombreux avantages, notamment en termes de défiscalisation des revenus générés. Il est compliqué de rembourser un crédit et en plus de payer l’impôt sur les premiers loyers que nous touchons car ces revenus générés doivent en priorité contribuer à rembourser le crédit immobilier. Autrement, cela peut vite devenir un gouffre financier ou une perte sèche de revenu.  J’espère que ce statut, qui reste une niche, va perdurer encore un peu, mais il est fort probable qu’il évolue dans le temps, comme tout le reste. Si cela arrive, il faudra alors se poser la question du prochain statut, mais à date, il n’existe pas de statut plus avantageux dans mon cas de figure ! Il faudra surveiller cela dans le temps et me tenir informé pour anticiper de potentiels changements à l’avenir. »

Conclusion

Pour conclure, nous avons vu que la location meublée dispose de deux statuts existants. En effet, selon le besoin de l’investisseur ou du bailleur, celui-ci doit faire un choix entre Loueur Meublé Non Professionnel et Loueur Meublé Professionnel en prenant en considération divers aspects tels que la fiscalité, la rentabilité, le budget d’investissement, etc. Il est donc important de noter que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est :

  • Facilement accessible aux investisseurs qui ne souhaitent pas en faire une activité principale ;
  • Se situe sur le segment de la location le plus lucratif et qui souffre le moins de la vacance locative, à savoir la location meublée ;
  • Des contrats de bail peu contraignants sur leurs durées de mise en location ;
  • La possibilité de se constituer un revenu complémentaire pour sa retraite.

Au contraire, le statut de Loueur Meublé Professionnel lui concerne :

  • Les investisseurs qui souhaitent en faire leur activité principale ;
  • Les investissements rapportant des recettes annuelles supérieures à 23 000 € ;
  • Et dépassant le total des autres revenus professionnels.

L’année 2019 a marqué une évolution dans le milieu de la location meublée à destination des étudiants et des résidences d’affaires pour les salariés ; une tendance, accentuée par la crise sanitaire de la COVID-19. Pour les investisseurs, faire le choix de la location meublée peut être judicieux sur le long terme car les loyers sont plus élevés que pour la location nue et les meubles sont rapidement amortissables.

Pour rappel, dans l’exemple que nous avons cité, le prix moyen d’une location meublée à Paris est de 1841 €, contre 1619 € pour un logement vide. Aussi, il est bon de noter que celle-ci est moins touchée par les vacances locatives, ce qui en fait une location plus intéressante. Enfin, d’un point de vue fiscal, la location meublée reste une solution plus adaptée. En effet, la location nue impacte l’impôt sur le revenu à l’instar de la location meublée qui elle s’effectue sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) permettant donc de défiscaliser plus facilement sa location sur le long terme et ainsi réduire le montant de ses impôts.

Cependant, des rapports tels que celui du CAP 2022 remettent en question le statut. Cela nous amène à nous poser diverses questions telles-que :

  • « Qu’adviendra-t-il du statut de Loueur Meublé Non Professionnel dans les prochaines années ? »
  • « Le statut sera-t-il toujours intéressant lors d’investissements locatifs ? »

Bibliographie

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