L’impact de la crise sanitaire de la COVID 19 sur l’immobilier de bureau

ENNAOURA Adil

GERBER Mathilde

MEDICO Lisa

Etudiant(e) s en Master 2 Management et Développement du Patrimoine Immobilier à l’IAE de Metz – School of Management – En partenariat avec la CCI Campus Moselle

L’impact de la crise sanitaire de la COVID 19 sur l’immobilier de bureau

Problématique :

« En quoi la crise sanitaire de la COVID 19 a mis un frein à la dynamique de croissance de l’immobilier tertiaire ? »

Introduction

Comme le symbolisent le nombre non négligeable d’immeubles de bureaux vacants, de centres commerciaux vides, voire d’appartements remis à la vente ou à la location dans les zones métropolitaines, la crise sanitaire de la COVID 19 a gravement affecté le marché de l’immobilier dans toutes ses composantes. Cet article va tenter de décliner une analyse des dernières données relatives aux conséquences cette crise sur le marché de l’immobilier de bureau. A cette fin, nous aborderons les données disponibles en matière de sous-occupation des bureaux, consécutives des mesures de confinement et de développement du télétravail prises durant cette crise, avec les stratégies mises en œuvres par les gestionnaires pour tenter de faire face à la situation.

La situation avant la crise sanitaire

Etat des lieux du marché : statistiques

Les chiffres clés du marché de bureaux en Europe entre le troisième trimestre 2019 et le troisième trimestre de 2020, après la crise sanitaire :

Diminution des valeurs primes de l’ordre de 1 à 3% en Europe sur toute l’année ;
Hausse de 5,9% environ des taux de vacances des 15 principaux marchés européens,

ce qui correspond à +40 points de base ;

Chute de la demande de bureaux de 46% à Paris ;
Diminution de 45% des volumes d’investissement en immobilier commercial ;
Augmentation minimale de 10 points de base des rendements prime pour les bureaux prévus pour 2020.

Les pratiques courantes, en matière organisation du travail avant la crise sanitaire

Depuis le début de la crise sanitaire, le monde de l’entreprise a été bouleversé. En effet, il a fallu s’adapter à de nouvelles situations et de nouveaux protocoles, jusqu’à parfois changer le système de l’entreprise. Aujourd’hui, le télétravail est entré en vigueur. 80% des entreprises de plus de 250 salariés font maintenant appel au télétravail.

Avant cela, le télétravail n’était pas ou que très peu proposé. Chaque salarié venait tous les jours et n’avait pas la possibilité de télé-travailler. Le dirigeant de la société Whodunit a fait le choix de laisser vacant ses locaux de bureaux pour passer au télétravail à 100%. Il remarque que ce fonctionnement produit moins de stress et qu’il y a beaucoup plus de souplesse dans l’emploi du temps et les horaires de chacun. Il fait d’ailleurs face à un taux diminué d’absentéisme, car les salariés prennent moins les transports, sont moins malades. Le télétravail lui a aussi permis d’embaucher à plus large échelle géographique.

Maintenant, tout commence à se faire numériquement. Suite au premier confinement, il a fallu trouver un moyen d’avoir accès facilement aux documents pour faire face à ce genre de situations inattendues. Avant cette crise, tous les documents n’étaient pas totalement numérisés. Par exemple, chez CDC Habitat, tous les baux et autres dossiers administratifs, étaient imprimés sur des supports en papier. Ils ont mis en place une application digitale qui permet aux locataires de construire leur dossier administratif électroniquement. Grâce à cela, nous avons tous accès aux dossiers, depuis un ordinateur que ce soit du bureau ou à notre domicile. Certains documents se retrouvaient même perdus, car pas toujours rangés au fur et à mesure de leur traitement. Maintenant, tout est scanné dans la GED (banque de données), et chaque salarié peut y accéder, en fonction de ses besoins.

L’impact de la crise sanitaire sur l’immobilier d’entreprise

L’impact des confinements successifs sur l’offre et la demande en bureaux

L’acquisition d’immeubles de bureaux lors de la crise est restée stable, même si un léger déclin a pu être enregistré. D’après un sondage réalisé par BNP Real Estate, « 50 % des investisseurs indiquent qu’ils poursuivent leurs projets d’investissement ». Les transactions enregistrées au prix avant la crise, n’ont pas été sensiblement affectées.

L’étude comparative des chiffres clés du marché européen de bureaux entre le troisième trimestre 2019 et le troisième trimestre 2020 sont éloquents. En effet, nous avons remarqué via des indicateurs publiés par BNP Real Estate, une baisse de l’ordre de 1 à 3 % en Europe sur l’année. Concernant la vacance locative, nous constatons une augmentation moyenne de 5,9% des taux de vacances sur les 15 principaux marchés européens, soit +40 points (points de base) par rapport à 2019. Globalement, il y’a une chute de la demande de bureaux sur les marchés européens : -12% à Amsterdam, -32% à Dublin, -34% pour les Big Four allemands, -46% à Paris et -48% dans le centre de Londres. Nous pouvons constater une baisse de 45 % des volumes d’investissement dans l’immobilier commercial (même si le volume d’investissement devrait rester deux fois plus élevé que pendant la crise financière de 2009) et une augmentation de seulement +10 bps des rendements prime pour les bureaux, prévue pour 2020 (Immostat 2020).

Le travail à distance : une nécessité sanitaire plutôt qu’une nouvelle norme

Bien que l’expérience généralisée du travail à distance ait suscité quelques réactions positives, ni les entreprises, ni les employés ne réclament le travail à distance à 100%.

De grands groupes tels qu’IBM, Google et Microsoft, après s’être lancés dans l’aventure du « 100% à distance », en ont réduit la portée pour des raisons telles que la préservation de la cohésion de l’entreprise, la motivation. S’agissant des Français et du travail à domicile, un bilan positif à court terme a été constaté (INSEE 10/2020):

56% des personnes interrogées déclarent avoir travaillé aussi bien (ou mieux) à distance, contre 34% qui ne sont pas d’accord ;
83% appellent à un développement massif du travail à distance ;
65% pensaient que cette évolution permettrait aux salariés de vivre où ils le souhaitent ;
59% des salariés estiment que cette dispersion géographique serait une véritable menace pour la diffusion de la culture d’entreprise ;
38% des salariés souhaitaient revenir au taux de présence d’avant la fermeture;
32% étaient en faveur d’une solution intermédiaire ;
32% ont cité les conditions matérielles du lieu de travail comme une raison de retourner au bureau, et 31% ont cité le désir de revoir leurs collègues.

Ces données font écho à d’autres études internationales sur le travail à distance : 62% des salariés interrogés se disent plus concentrés sur leur travail, mais 57% expriment le désir de se retrouver en face à face.

L’avenir est aux espaces hybrides et flexible

Si une réduction de l’espace de travail est effectivement à prévoir pour les petites entreprises en quête d’économies, le bureau reste un élément fondamental de l’identité d’une entreprise. En tant que « vaisseau amiral » et incarnation de l’image de l’entreprise, le bureau joue un rôle clé en termes de « marque employeur » pour attirer et retenir les talents.

Il est donc essentiel de réfléchir aux différents usages d’espaces hybrides conviviaux, productifs et modulables plutôt qu’à un simple équilibre entre travail à distance et travail sur site.

L’immeuble de bureaux conservera une place centrale, mais il s’apparentera de plus en plus à un hôtel d’entreprises transversal et modulaire que le coworking et le travail à distance ne feront que compléter.

Face à l’augmentation probable de la demande de baux flexibles et d’espaces de catégorie A+ gérés par les propriétaires, BNP Paribas Real Estate a ainsi proposé une nouvelle offre en Angleterre pour rationaliser le relogement des occupants et réduire ainsi les coûts de vacance locative. Les équipes de Property Management et d’Investment Management (BNP Paribas REPM et REIM) ont, cette année encore, apporté un soutien important à leurs clients pour les aider à trouver la solution la plus adaptée.

Les perspectives du marché de bureaux dans les années à venir

La crise sanitaire : un accélérateur de tendance pour ce marché

C’est un fait : la crise sanitaire a été un véritable « accélérateur de changement » pour le marché des bureaux en France, mais aussi bien pour d’autres secteurs économiques. En effet, les travailleurs ont été contraints de télé-travailler à leur domicile ou dans un espace dédié à cette activité, via le coworking. C’est une méthode de travail qui se construit à partir de l’économie du partage. Elle se structure en une communauté de salariés qui proviennent de plusieurs entreprises et qui se partagent le même espace de travail. La disposition de ces espaces permet la collaboration et le « réseautage » entre les salariés au sein d’un lieu convivial, appelé « tiers-lieu ». Il y a également le corpoworking, cependant cette méthode de travail ne réunit que les salariés d’une même entreprise dans un même espace de travail. Pour information, Paris et sa région sont sur le podium des capitales du coworking dans le monde, comme Amsterdam ou Londres. C’est un business model qui permet de s’échapper de la location longue durée, puisque les baux commerciaux ont des exigences de durée.

Le flex office s’est également démocratisé. Cette tendance est le fait d’avoir la possibilité de travailler au bureau de son entreprise, mais sans pour autant avoir, ni poste attitré, ni de bureaux fermés. De plus, les modes de travail ainsi que les outils se sont digitalisés davantage. Concernant les usages du télétravail, les mesures sanitaires prises par le gouvernement ont été un test à grande échelle. Relativement appréciés par les salariés français, ces diverses habitudes sont en train de perdurer, malgré les confinements successifs passés. Ainsi, les grandes entreprises ont conclu des accords, par exemple Foncia, pour ne citer qu’elle, afin de rendre possible le télétravail au minimum deux jours par semaine, pour l’ensemble de ses salariés.

L’inflation des prix des carburants : révélateur des impératifs de télé-travailler

En outre, l’inflation des prix des carburants est également un révélateur des impératifs de télé-travailler. Cette hausse préoccupe bon nombre de salariés, et pour le secrétaire général de la CFDT, Sébastien Duchet, « il faut repenser le travail et encourager le télétravail ». De nombreuses personnes sont contraintes de faire des dizaines de kilomètres par jour pour se rendre sur leur lieu de travail, et donc d’avoir un budget considérable pour le carburant, alors que leur poste ne nécessite pas d’être présent tous les jours dans les locaux de l’entreprise. C’est pour cela que de plus en plus d’entreprises mettent en place des accords collectifs pour permettre aux salariés qui le souhaitent, de télé-travailler plusieurs jours par semaine. Ainsi, certaines entreprises auront la possibilité de réduire leur surface, « d’environ 15 à 20% », selon Cushman & Wakefield, « alors que les bureaux sont le deuxième poste de dépenses après les salaires ».

Focus sur les nouvelles offres de bureaux

La crise sanitaire a aussi eu un autre effet sur l’immobilier de bureaux, à savoir, une attention toute particulière à la protection de l’environnement et au bien-être personnel sur son lieu de travail. Effectivement, sous l’influence du Futur of Work, c’est-à-dire, « le travail de demain », une nouvelle offre de bureaux prend forme. En effet, les entreprises concernées s’intéressent davantage aux immeubles affichant un bon niveau en termes de performance énergétique. Par ailleurs, étant donné que le marché devient de plus en plus compétitif, les immeubles proposant une protection de la santé bien meilleure en termes de qualité de l’air, d’hygiène ou de lumière naturelle, ou bien proposant une meilleure qualité de vie telle que la végétalisation, l’ouverture sur l’extérieur des bureaux, de nombreux espaces de convivialité et collaboratifs, l’accessibilité à la 5G, ou bien encore, plusieurs services tels qu’une conciergerie, un restaurant, une salle de sport et de détente, sont très recherchés. Ainsi, les immeubles les plus modernes auraient un taux d’occupation plus élevé que les autres immeubles de bureaux, beaucoup plus classiques et sans prestation particulière. Cela aurait aussi une incidence sur la rentabilité des biens. D’après Boursorama Banque, en 2020, « les investissements dans le segment de l’immobilier Value Added (à valeur ajoutée), qui consiste à revaloriser des actifs, ont progressé de 22%, contre 13% en 2019 ».

Conclusion

En conclusion, cet article fournit un rapide aperçu de l’impact de la crise sanitaire liée à la COVID-19, sur les marchés immobiliers. Ces marchés comprennent celui de l’immobilier commercial. Les sources citées comprennent principalement des études réalisées en Europe, mais aussi sur des marchés internationaux comme aux USA. Néanmoins, les recherches examinées montrent qu’en raison de l’hétérogénéité de l’immobilier et des différents canaux de transmission des chocs macroéconomiques initiaux, tous les marchés immobiliers sont affectés de manière différente par l’apparition du virus. La compréhension de ces différences et de leurs conséquences futures est cruciale pour les gouvernements, les constructeurs, promoteurs, les banques nationales ou les investisseurs, tant sur les marchés privés que publics.