L’influence du droit de propriété anglais sur le Bail Réel Solidaire en France

MILUTINOVIC Nikola

 LE BRAS Maëva

 ZERBIB David

Étudiant(e)s en Master II Management et Développement de Patrimoine Immobilier

IAE de Metz – School of Management – En partenariat avec l’Ecole Supérieur de l’Immobilier

L’influence du droit de propriété anglais sur le Bail Réel Solidaire en France

 
 Cadre méthodologique : Le présent article vise à montrer l’influence du droit de propriété anglais sur le droit de propriété français, à travers la mise en œuvre du Bail réel solidaire (BRS). A cette fin, nous avons établi un protocole de recherche sur deux axes, le premier a consisté en la collecte de données socio-historiques relatives au droit de propriété en Angleterre et en France, via la réalisation d’une revue de littérature, et le second, en la réalisation d’entretiens semi-directifs auprès des acteurs concernés par le Bail réel solidaire. Les co-auteurs.  

Introduction

Depuis le début de l’humanité, l’habitat a toujours été un besoin primaire dont la satisfaction est vitale à la survie de l’homme. Au fil des siècles, la notion de « propriété » est devenue une idéologie et un objectif de vie pour tout ménage qui souhaite s’inscrire sur un territoire. Que ce soit en France et en Angleterre, la notion de « propriété » renvoie à un positionnement social et à un idéal de vie. Le droit de propriété anglais est fondé sur deux doctrines issues de l’époque féodale, à savoir :  les tenures et les estates. Les principes du droit de propriété anglais sont établis sur la base du Common Low et de l’Equity Low.

L’ordonnance du 19 Juillet 2016 présente le Bail réel solidaire au grand public. La ministre du logement et de l’habitat durable a présenté ce document afin d’éclairer cette nouvelle perspective d’accéder à la propriété, sur le fondement de l’article 94 de la loi du 06 Août 2015. Cette loi crée un nouveau type de bail dédié à l’activité des Organismes de Foncier Solidaire (OFS). Introduits dans le code de l’urbanisme par la loi ALUR, les OFS ont pour objet l’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes. En effet, le Bail réel solidaire s’adresse à cette catégorie de ménages soumis à des plafonds de ressources. En fonction d’un certain barème de ressource, ces ménages vont pouvoir louer du foncier contre une redevance à un Organisme de Foncier Solidaire, pour y faire construire leur logement. Compte tenu de sa cible (les ménages modestes), le Bail réel solidaire est perçu aux yeux du grand public comme une innovation majeure dans la conception même du droit de propriété en France, tel que nous le connaissons. La dissociation évidente du foncier et du bâti octroie une quasi-propriété aux ménages, et remet nécessairement en question la notion de pleine-propriété telle que nous la connaissons.

Le Bail réel solidaire se caractérise comme un nouvel outil élargissant l’accession sociale à la propriété, aux ménages les plus modestes, sous condition de revenus. Le Bail réel solidaire et les Organismes de Foncier Solidaire constituent donc de nouveaux leviers à disposition des collectivités pour garantir la pérennité, sur une longue période, d’un parc d’accession sociale à la propriété. La maîtrise durable de l’affectation du foncier permet en outre à l’Organisme de Foncier Solidaire d’être un acteur majeur de la mixité sociale. Ce nouvel outil participe au développement d’une offre de logements accessibles aux ménages les plus modestes, au cœur des agglomérations, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers. Si cette innovation urbanistique et foncière reste novatrice dans le droit de propriété en France, il en est autrement à l’étranger. Cette dissociation entre foncier et bâti est perçue comme normale dans le cadre du droit de propriété anglais. L’article que vous est présenté vise à éclairer la question suivante :

« En quoi le droit de propriété anglais influe t’il sur la mise en œuvre du bail réel solidaire en France ? »

Pour répondre à cette problématique, deux parties abordées. La première va nous aider à comprendre les origines du droit de propriété en France et en Angleterre, et à cerner leurs différences. Quant à la seconde, elle nous amène à réfléchir sur l’influence du droit de propriété anglais pour la mise en œuvre du Bail réel solidaire en France, avec ses conséquences, dans la mesure où cette innovation est inspirée du Community Land Trust.

L’histoire du droit de propriété

De facto, un droit de pleine-propriété

En France, la notion de droit de propriété a évolué au fil des siècles. Au Moyen-Âge, le domaine royal se confondait avec le territoire national. De ce fait, le Roi attribuait des droits sur ses terres à ses vassaux. A la suite de la Révolution Française, la notion de droit de propriété évolue pour faire place à une version plus libérale du droit de propriété en intégrant la notion de propriété individuelle. En effet, l’article 17 de la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme de 1789 précise que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. » Ainsi, le droit de propriété revêt d’un caractère sacré et inviolable.

La notion de droit de propriété se complète par le Code Civil instauré par Napoléon Bonaparte en 1804 par l’attribution d’un titre de propriété. De ce dernier émane l’article 544 du Code Civil qui précise que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Le droit de propriété permet de jouir des choses et de disposer des choses. Le droit de jouir des choses est subdivisé en deux catégories : le droit d’user de la chose et le droit de percevoir les fruits de la chose. On peut en conclure que le droit de propriété est composé de trois droits distincts : l’abusus (droit de disposer), l’usus (droit d’user) et le fructus (droit de percevoir les fruits).

Le droit de propriété a un caractère sacré du fait qu’il soit absolu (le propriétaire de la chose peut en disposer et l’user librement), perpétuel (tant que la chose existe, le droit de propriété reste intemporel) et individuel (le droit de propriété est unique pour une seule et même chose ; sauf exceptions dans le cadre des transmissions héritières). L’individualité du droit de propriété attire cependant quelques exceptions. En effet, cette caractéristique est remise en cause dans certains cas où le droit de propriété devient collectif (indivision, démembrement de propriété et servitude).

Un droit de propriété démembré entre le foncier et le bâti

Contrairement au droit français qui émane du droit civil, l’Angleterre utilise le système de Common Law, à savoir, « la loi faite par le juge » aussi appelée « jurisprudence ». Les lois sont établies au moyen des décisions judiciaires. Il existe une deuxième branche du droit anglais appelé l’Equity Law qui permet d’atténuer les principes et interprétations rigides du Common Law et l’emporte sur celui-ci. Elle est définie comme une « forme de réparation juridique au cas où une telle réparation ne pourrait pas être trouvée dans les règles du droit commun » et est « basée sur une évaluation judiciaire de l’équité, de la raison, de la bonne foi et de la justice ».

En droit immobilier anglais, il existe deux doctrines : celle des tenures et celle des estates. Les tenures apparaissent lors de la conquête de l’Angleterre avec Guillaume le Conquérant en 1066. Celui qui détient l’autorité suprême dans la monarchie (le roi) attribue ses terres à des tenanciers en contrepartie de l’exécution de services. Quant à elle, la doctrine des estates in land prend en compte le facteur de temporalité dans le droit de propriété : « L’estate peut être défini comme le droit du tenancier sur un bien immobilier pendant une période donnée. »

En ce qui concerne la doctrine des estates in land, cette période de droit peut être indéterminée (freehold) ou limitée (leasehold). Avant 1925, il existait trois types de freehold estates : le fee simple (illimité dans le temps, transmissible du vivant et en cas de décès), le fee tail (droit transmis lors d’un héritage permettant de conserver les biens immobiliers dans une famille) et le life estate (non transmissible lors d’une succession, il revient au propriétaire initial lors du décès du titulaire du droit).

Depuis 1925, the Law of Property Act permet de faciliter le droit immobilier anglais. Chaque individu possède soit un legal estate (titre de propriété enregistré au registre foncier HM Land Refistry) soit un equitable estate / equitable interest (droit protégé par l’Equity Law).

Il existe deux types de Legal Estate : d’une part, les freehold estate réunissant le Fee simple absolute in possession (droit absolu et perpétuel sur le bien immobilier), le Fee simple defeasible (la propriété dépend de conditions spécifiques ; le concédant peut imposer une condition inscrite dans l’acte lors d’une succession), ainsi que le Life estate ou « domaine viager » : « droit réel immobilier qui se termine par la mort de son détenteur et qui conduit à un retour du bien au propriétaire originaire. Le propriétaire d’un domaine viager est appelé un usufruitier. » Et d’autre part, il existe également le Leasehold estate ou Term of years absolute : bail emphytéotique accordé sur une durée d’au moins 99 ans à son titulaire qui dispose désormais d’un droit réel et temporaire sur le bien immobilier en échange du paiement d’une rente. Ce droit s’apparente à celui qu’on acquiert avec une propriété. Le titulaire du leaseholdpeut par exemple revendre son titre, mais ne participe pas aux décisions liées à la gestion de la copropriété.

L’Equitable estate correspond à « tous les autres droits pouvant porter sur un bien immobilier qui ne sont pas reconnus par les règles de Common Law. Leur nombre n’est pas limité. Ils trouvent leur source dans un contrat et relèvent de l’Equity. » La loi de 2002 entrée en vigueur le 27 septembre 2004 a permis de créer en Angleterre le régime de la Commonhold. Semblable à la copropriété française, elle est toutefois régie « par le droit des sociétés et par des dispositions dérogatoires. » Chaque titulaire est en Free Hold estate. La Commonhold est propriétaire des parties communes de l’immeuble et en assure l’entretien.

L’influence du droit de propriété anglais sur le Bail Réel Solidaire

Constat et application du Bail réel solidaire

Au fil des années, la périurbanisation et la densification des villes ont laissé place à la création de plusieurs métropoles au détriment des petites communes. Ces villes sont transformées dans le but de créer de nouveaux logements et de favoriser les constructions nouvelles. En France, le constat qui émane de ces transformations est qu’elles font globalement augmenter le prix de l’immobilier, la raison principale à cette hausse des prix reste le marché de l’emploi.

En effet, le logement en accession comme en location est cher, et ce notamment dans les grandes villes, car c’est là où le marché du travail est le plus actif. C’est encore une fois la loi de « l’offre et de la demande » qui prévaut, laissant en suspens les besoins de loger les personnes bénéficiant de revenus modestes. De plus, cette problématique des prix très élevés de l’immobilier en soulève une autre, celle de l’incapacité des ménages à exercer leur droit d’accès à la propriété d’un bien.

Comme nous le savons, en France, c’est bien le droit de jouir de la pleine propriété qui est appliqué. Ce droit est quelque peu rompu car malgré les volontés du gouvernement de mettre en place des dispositifs afin d’assurer « Une France de propriétaire », cela ne marche pas assez.  En effet, hormis le fait que la demande et l’offre font grimper les prix de l’immobilier, c’est aussi le coût du foncier qui vient empêcher de nombreux foyers d’accéder à la propriété. Dans certaines régions, le foncier représente près d’un tiers du prix d’un bien mis à la vente, et pour cause le prix du foncier ne cesse de croitre.

Plusieurs analyses ont été faites à ce sujet, et toutes montrent qu’aussi bien en province que dans la capitale, le prix du foncier pose un réel souci pour l’immobilier résidentiel. En Seine-Saint-Denis, département situé en proche banlieue parisienne, on constate depuis 2014 un accroissement à hauteur de 71% du prix moyen au m2 de terrain par exemple. Cette hausse constatée du prix foncier met à mal aussi bien les foyers voulant devenir propriétaires d’un bien que les constructeurs/promoteurs de projets car malgré des tendances économiques plutôt favorables, les prix n’en restent pas moins accessibles.

Dans un souci d’égalité des chances et afin de permettre à une population plus large de devenir propriétaire d’un bien immobilier, l’État s’est mobilisé afin de mettre en place un dispositif qui agit pour contrer les principales raisons empêchant les foyers d’acheter leurs propres biens.

Ce dispositif nommé le Bail réel solidaire représente une réelle opportunité et une raison valable de croire au souhait du gouvernement de respecter la notion d’une « France de propriétaires ». Le dispositif concerne les foyers modestes, ceux qui n’ont pas la possibilité d’acheter dans le marché dit « libre ». Il vient répondre aux problématiques des prix trop élevés et de la concurrence observée dans certaines grandes villes ou l’offre et la demande écartent les chances de chacun de se voir bénéficier d’un bien en tant que propriétaire.

Si nous parlons d’une réelle opportunité, c’est parce que ce dispositif est perçu comme innovateur en France. C’est bien le seul qui s’intéresse à la part du foncier dans le cadre d’une transaction immobilière. L’idée est de dissocier le foncier du bâti, car comme vu auparavant le constat est assez clair, c’est bien la composante qui bloque un bon nombre de foyer dans la concrétisation de leurs projets.

Le Bail réel solidaire : un outil influencé par le droit anglais

Le Bail réel solidaire est comme son nom l’indique un bail de longue durée juridiquement nommé « bail emphytéotique ». Il s’appuie essentiellement sur la durée afin de permettre de jouir d’une chose et plus précisément d’un bien en « quasi-propriété ». Le principe de dissociation du foncier et du bâti confère aux futurs propriétaires la possibilité d’acheter les droits d’un bien en accession sociale à la propriété pour une durée maximale de 99 ans. En effet, le principe étant d’aider les foyers modestes, c’est la raison pour laquelle des catégories de foyers et de revenus sont indiquées par le gouvernement afin d’être éligibles au dispositif. Une fois l’outil mis en place, les futurs propriétaires financeront l’achat de leurs droits d’user et de jouir du bien par l’intermédiaire du bail, et auront seulement pour charge un loyer pour la part foncière.

La mise en place de ce loyer permet une diminution considérable du prix d’un bien immobilier notamment dans les grandes villes. De plus le caractère « anti-spéculatif » du Bail réel solidaire permet de ne pas pouvoir revendre les biens à un prix plus élevé que celui indiqué à l’achat, il est aussi indiqué que les biens seront revendus exclusivement aux demandeurs éligibles au dispositif par leurs revenus afin de garantir l’égalité des chances.

Le Bail réel solidaire est encore perçu comme une innovation pour certains particuliers, il est aussi peu connu de certaines collectivités qui se l’approprient au fil des années afin de mettre en place cet outil en complément des logements sociaux attribués. Bien que cet outil soit encore nouveau en France, le principe de dissociation du foncier et du bâti et la mise en place d’un bail emphytéotique sur une longue durée afin de jouir d’un bien, est une pratique courante dans certains pays et ce depuis des siècles.

Nous pouvons statuer sur le fait que le Bail réel solidaire est assez influencé du principe de dissociation mis en place en Angleterre depuis l’époque féodale de leur histoire. En effet, nous appelons leaseholders les quasi-propriétaires anglais qui jouissent d’un bail d’habitation de longue durée, le système mis en place est le Community Land Trust. Le système de droit qui régit ce principe de dissociation du foncier est le Common Low en droit anglais. Le Bail réel solidaire est inspiré du bail emphytéotique anglais appelé le Leasehold estate.

Le Community Land Trust est en réalité un organisme qui détient la propriété de terrains sur lesquels les logements sont bâtis en Angleterre. Comme nous le savons dans cet État, le foncier appartient à la royauté donc juridiquement personne ne jouit d’une propriété totale mis à part la famille Royale. C’est en ce sens que le Bail réel solidaire est inspiré du système anglais, car le foncier est, quant à lui, détenu par des Organismes Foncier Solidaires (OFS) qui mettent à disposition des collectivités territoriales des fonciers afin qu’elles mettent en place des baux de longue durée.

Le Bail réel solidaire : vers un avenir durable ?

Nous pourrions parler d’un avenir durable pour le Bail réel solidaire car nous ressentons dès à présent une avancée en matière d’accession à la propriété de la population Française. Bien que la notion de pleine propriété ne soit pas fondée dans le cadre de ce dispositif puisque les accédants ne possèdent pas la part foncière, c’est bien un réel avantage de bénéficier d’un bien sur une très longue durée à un prix plus abordable. De plus, en matière de politiques du logement c’est un réel pas en avant car cet outil offre la possibilité aux foyers auparavant écartés, de concrétiser leurs projets d’accession. Enfin, bien que le dispositif soit assez récent depuis sa mise en exécution en 2016, de nombreuses collectivités œuvrent afin de le déployer. L’outil est devenu pour certaines collectivités un objectif sur le long terme et un moyen durable afin de redynamiser certains quartiers en évitant des constructions de logements collectifs de grande taille et en favorisant les projets à taille humaine.

Conclusion

À la lecture de l’article de recherche proposé, il est maintenant possible de répondre à la problématique principale : « En quoi le droit de propriété anglais influe t’il sur la mise en œuvre du Bail réel solidaire en France ? »

Si de nombreuses différences notoires peuvent s’apprécier entre le droit de propriété anglais et le droit de propriété français, il est maintenant possible de visualiser certaines influences du droit anglais sur le Bail réel solidaire instauré en France depuis 2016. Le Leasehold estate caractérisé par un bail emphytéotique et que l’on retrouve en Angleterre, est le droit de propriété qui influe le plus sur l’outil du Bail réel solidaire. Par une dissociation du foncier et du bâti, le Bail réel solidaire est nettement influencé par le système du droit de propriété que l’on retrouve en Angleterre depuis des siècles. Cette nouvelle approche urbanistique et juridique est perçue comme une réelle innovation. Dans certaines régions où le prix du foncier représente moins de 20% du prix d’acquisition d’un bien et pouvant aller jusqu’à plus de 50% à Paris intra-muros, la dissociation qu’offre le Bail réel solidaire permet une redistribution des cartes de manière plus équitable et cherche à se rapprocher du droit anglais basé sur le même fonctionnement juridique et urbanistique.

Si sa démocratisation n’est pas encore avérée car encore trop jeune sur le marché de l’immobilier (60 000 logements nouvellement construits dans toute la France depuis l’arrivée du BRS en 2016), le Bail réel solidaire demeure un outil certain pour assurer l’accession à la propriété à une population aux revenus plus modestes et ainsi accroître la part de propriétaires en France.

Nous pourrions prendre comme exemple le projet d’aménagement situé dans le XIV° arrondissement de Paris et visant à la construction de « 33 logements, dont 23 logements en accession à la propriété via le Bail réel solidaire et 10 logements sociaux gérés le bailleur parisien Paris Habitat. » Ce projet alliant habitat inclusif, participatif et mixité sociale, démontre que le dispositif du  Bail réel solidaire permet une révision du processus de transaction en s’ouvrant aux ménages disposant de revenus les plus modestes.

L’acquisition d’un bien immobilier a toujours été perçue comme un idéal de vie et qui parfois est très difficile à réaliser pour de nombreux ménages français. Le Bail réel solidaire devient donc un atout majeur à l’accession à la propriété et revêt d’un avenir durable puisqu’il assure une certaine mixité sociale dans des régions, des villes et même des quartiers.

Bibliographie

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