Loi énergie et climat, un mal nécessaire pour les propriétaires bailleurs

BECH Clara

COURTOIS Louise

DIEUDONNE Julien

FERY Margaux

TURCK Marie

Etudiants en Master II Management et Développement de Patrimoines Immobiliers
IAE School of Management – Metz
En partenariat avec la CCI Campus Moselle

Loi énergie et climat, un mal nécessaire pour les propriétaires bailleurs

Problématique traitée

En quoi la loi énergie-climat va-t-elle être un remède pour la suppression des « passoires thermiques » et comment les propriétaires bailleurs vont – ils pouvoir l’appliquer ?

Introduction

L’immobilier est l’un des domaines dans lequel les émissions de gaz à effet de serre sont les plus importantes. Elles représentent 44% de l’énergie consommée, soit 123 millions de tonnes de CO².

Selon le Commissariat général du développement durable, la France compte environ 5 millions de « passoires thermiques », précisément 4,8 millions de logements classés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), selon la note du Commissariat général du développement durable.

À titre de comparaison entre les quatre départements de la région Lorraine :

Le département des Vosges compte environ 32,5% de logements considérés comme des « passoires thermiques », soit 24 135 logements classés G et 27 535 logements classés F ;

Celui de la Meuse compte un peu moins, avec 30% de logements considérés comme des « passoires thermiques », soit 8 715 logements classés G et 13 092 logements classés F ;

Celui de la Meurthe et Moselle compte 23,3% de logements considérés comme « passoires thermiques », soit 31 000 logements classés G et 49 283 logements classés F ;

Celui de la Moselle en compte le moins, avec 18,4% de logements considérés comme « passoires thermiques », soit 28 191 logements classés G et 58 725 logements classés F.

Pour remédier à cette problématique, l’enjeu est de rénover les bâtiments existant et développer une réglementation plus stricte en termes de construction et de consommation d’énergie pour les bâtiments neufs. Pour cela, différentes lois ont vu le jour durant ces dernières années, notamment la loi énergie et climat du 8 novembre 2019 qui vise à répondre à l’urgence climatique et écologique.

Nous montrerons dans cet article comment le gouvernement va mettre en place cette loi énergie et climat, les enjeux et contraintes de cette loi vis à vis des propriétaires bailleurs, puis comment les propriétaires bailleurs perçoivent cette loi notamment grâce à l’avis de professionnels et de particuliers.

La loi énergie et climat, de quoi parle-t-on ?

Quelles nouveautés va apporter la loi énergie et climat vis-à-vis des passoires thermiques ?

Plusieurs dispositions vont être mises en place avec cette nouvelle loi. La volonté affichée par l’Etat, vise d’une part, à sortir progressivement des énergies fossiles avec le développement des énergies renouvelables, et d’autre part, à lutter contre les « passoires thermiques », qui représentent aujourd’hui 17% des logements Français. Pour rappel, un logement est considéré comme une « passoire thermique » lorsque la consommation énergétique relève des classes F et G. Un plan d’action en trois phases est prévu entre 2021 et 2028 pour lutter contre ces logements à forte consommation énergétique.

En 2021, il est devenu impossible pour les propriétaires de logements énergivores d’augmenter librement le prix des loyers entre deux locataires. Il faudra impérativement qu’il procède à des travaux de rénovations.

A partir de cette année, lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en vente ou en location son logement, le diagnostic de performance énergétique devra être accompagné d’un audit énergétique. Le principe est que l’acquéreur ou le locataire soient informés des futures dépenses d’énergies pour leur logement.

En 2023, si aucun travail n’a été réalisé en temps et en heure dans les logements les plus énergivores, ceux-ci se verront être qualifiés comme « indécents ». Le but est de contraindre les propriétaires à la rénovation ou à ne plus les louer.

En 2028, l’objectif est de rendre obligatoire les travaux de rénovation énergétique des « passoires thermiques ». Concernant les sanctions en cas de non-respect, elles devraient être définies à partir de 2023.

Concernant les nouveautés apportées par la loi énergie et climat, on retrouve l’instauration d’un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1^er Novembre 2021.

Celui-ci devient maintenant opposable, comme les diagnostics relatifs à l’état des installations électriques ou la présence d’amiante ou de plomb. Le propriétaire engage sa responsabilité en le présentant au locataire, ou à l’acheteur. En cas de doute, le locataire ou acheteur peut refaire un diagnostic : si le nouveau DPE n’affiche pas les mêmes résultats que celui présenté par le propriétaire, la personne peut se retourner contre lui et même demander une compensation, voire faire appel en justice.

En résumé, la réforme du DPE a pour objectif de fiabiliser sa valeur grâce à son opposabilité. Ce nouveau DPE gagne également en lisibilité et en clarté, en recueillant des données plus précises sur le bien et une présentation plus transparente.

De ce fait, les propriétaires bailleurs louant des « passoires thermiques » ne pourront pas déroger à leurs obligations de fournir les données exactes des consommations du logement.

Enjeux et contraintes de la Loi énergie et climat pour les propriétaires bailleurs

Dans un premier temps, la loi a pour objectif d’ici 2030, de rénover toutes les « passoires thermiques » qui devront donc passer sous la barre des 330 kWh par m² et par an. Pour atteindre ce quota, la loi énergie-climat favorise et développe des aides pour les réalisations des travaux de rénovation.

Il est aussi important de souligner le fait que le propriétaire bailleur a la possibilité de demander au locataire de participer au frais de ces travaux au titre de la « contribution au partage de l’économie de charges ». Cependant, depuis le 1^er janvier, cette contribution ne peut être demandée uniquement quand les travaux en question permettent au logement de ne plus être énergivore.

La loi énergie-climat impose également une nouvelle obligation pour les propriétaires bailleurs, à savoir, celle de réaliser un audit énergétique pour toute vente et location dont l’étiquette est classée F ou G. Cet audit devra comprendre plusieurs mentions obligatoires : des propositions de travaux permettant d’acquérir un niveau de performance énergétique plus élevé, et une seconde proposition permettant au moins de passer sous le seuil de 330 kWh par m² et par an.

Ces propositions de travaux seront également accompagnées par une estimation des coûts et une campagne d’informations concernant les aides éligibles pour les financer.

De plus, cet audit devra mentionner obligatoirement l’estimation des gains d’économie d’énergie apportée par les travaux en question.

En 2023, les propriétaires bailleurs seront également concernés par le changement de la notion de logement décent qui sera révisé par la loi énergie-climat. Celle-ci intégrera la performance énergétique et qualifiera les « passoires thermiques » (étiquette F ou G) de logements « indécents ». Si le propriétaire bailleur ne fournit pas un logement décent qui suit la nouvelle définition, le locataire sera en droit de demander sa mise en conformité.

Une nouvelle contrainte sera ajoutée pour les propriétaires bailleurs en 2028. En effet, à cette date les logements ne pourront plus dépasser le seuil de 330 kWh par m² et par an. Les propriétaires bailleurs et occupants n’auront plus le choix d’effectuer les travaux de rénovation nécessaires. S’ils ne réalisent pas ces travaux, ils seront exposés à des sanctions qui seront définies d’ici 2023.

Néanmoins, il existe certaines exceptions où les propriétaires bailleurs ne seront pas soumis à une obligation de mettre aux normes leurs biens : pour les logements ayant des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou les biens pour lesquels le coût des travaux est disproportionné au prix du bien.

Certains propriétaires-bailleurs font face à un problème majeur : leur investissement locatif est menacé, mais les travaux énergétiques nécessaires sont d’un coût élevé. Afin de débloquer la situation, et de ne pas laisser les propriétaires-bailleurs dans l’impasse et apporter une influence négative sur le marché locatif actuel, de nombreuses aides ont été développés par différents organismes :

Ma Prime Rénov’, développée en 2020 est la principale aide de l’État en termes de rénovation énergétique. Les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et les copropriétaires peuvent avoir recours à ce dispositif récent. Cette aide est calculée à partir de barèmes majorés spécifiques allant des ménages très modestes au moins modestes.
Le montant maximale de l’aide : 10.000 €.
CEE (Certificat d’Économies d’Énergies) estle modèle plus ancien (2006). Il repose sur une obligation de réalisation d’économies d’énergie imposée par les pouvoirs publics aux vendeurs d’énergie. En effet, ces derniers font partie des acteurs principaux concernés également par cette aide en tant que distributeurs : électricité, gaz, fioul, carburants, etc…
Aussi, dans ce même volet, l’année 2021 a su faire profit des opérations « coup de pouce »rassemblant des primes dites exceptionnelles lorsqu’il s’agit d’isolation des combles, de toiture ou de plancher, ou encore de remplacement d’équipements de chauffage, d’installation de thermostats avec régulation performante etc., ou bien encore de rénovation globale d’un bâtiment collectif ou individuel.
Habiter mieux a étéinstauré par l’ANAH. Ce dispositif se divise en 3 sous-dispositifs, en fonction du statut du demandeur (propriétaire occupant aux ressources modestes, propriétaires bailleurs ou copropriétés fragiles).
Habiter Mieux Sérénité concerne donc les propriétaires occupants et vise à les accompagner, en plus de l’aide financière apportée (financement entre 45% et 60% du montant total HT des travaux ou plus si cumule de conditions). Ces travaux engendrent un gain énergétique d’au moins 35% depuis 2021.
Copropriétés fragiles cible les copropriétés désignées comme fragiles dépendantes de leur taux d’impayés de charges et de leur étiquette énergétique. Ces travaux seront envisagés seulement s’ils améliorent la condition énergétique du bâti d’au minimum 35%.

Cette aide peut s’élever à 3 930€ par logement, elle est cumulable avec les 1 500€ minimum d’aide globale d’Habiter Mieux, si le logement est concerné pour le financement des travaux.

Pour les propriétaires bailleurs privés, sous réserve des conditions d’économie d’énergie de 35% visées, et un classement en D, l’aide versée est plafonnée à 187,50 €/m² et limitée à 15.000 € par logement, cumulable à une aide de 1 500 € par logement du programme global Habiter Mieux. Cette fois, les propriétaires bailleurs sont dans l’obligation de signer une convention avec l’ANAH, impliquant certaines règles et conditions de location s’ils veulent bénéficier de cette aide financière.

Action logement est un grand organisme d’aides en tout genre. A ce titre, il peut depuis 2019, accorder une subvention, complétée par d’un prêt à 1% pour aider à financer les travaux des propriétaires occupants, des propriétaires bailleurs et des SCI sous certaines conditions.

Par exemple, les propriétaires occupants peuvent bénéficier d’une aide de maximum 20.000 € et d’un prêt complémentaire allant jusqu’à 30.000 €.

Il faut également retenir que les territoires d’outre-mer ne sont pas oubliés. En effet, ils bénéficient de primes pour les actions de maîtrise de la demande en énergie. Cela permet de réaliser des travaux d’économies d’énergie pour les territoires en termes d’aménagement et équipements.

Enfin, la loi de finances de 2017 a listé des matériaux et équipements permettant de bénéficier d’un taux de TVA réduit de 5,5% lors de leur installation, mais restant sous réserve du respect de certaines caractéristiques techniques et critères de performances.

De plus, chaque bénéficiaire de ces aides peut avoir recours à un éco-prêt à taux zéro pour pouvoir financer le reste des travaux (fourniture, pose des équipements et matériaux concernés, frais de maîtrise d’œuvre et éventuels frais d’assistance à maîtrise d’ouvrage) non pris en charge par un ou plusieurs de ces organismes d’aides. Aucun établissement bancaire n’est en mesure de refuser la demande, du fait de la convention signée avec l’État.

Les bailleurs sociaux bénéficient quant à eux de l’éco-PLS pour un montant s’élevant de 9 000 € à 22 000 € et pouvant être majorés de 2 000 € à 3 000 € si les travaux réalisés permettent de bénéficier d’un label réglementaire de performance énergétique.

Vous l’aurez compris, les propriétaires bailleurs, occupants, sociaux, ou encore les SCI et certaines copropriétés peuvent bénéficier d’aide pour la réalisation et l’achèvement de ces travaux énergétiques. Ces travaux de rénovation peuvent concerner différents parties du bâtiment :

Travaux de remplacement des menuiseries, à savoir, principalement le simple vitrage bois qui est concerné. Cela permet d’apporter du confort thermique et sonore ;
Les travaux d’isolation thermique par l’intérieur, par l’extérieur, des combles, du plancher bas. Ils permettent de mieux conserver la chaleur au sein du bâti en réduisant les pertes énergétiques et les coûts de consommation ;
Les travaux de changement de système de chauffage, à savoir, lesystème de condensation, l’installation d’une pompe à chaleur ou bien d’un poêle à pellet. Le but est de convertir le logement à un système de chauffage plus performant en réduisant l’empreinte carbone ;
Travaux de régulation du chauffage tels que robinets thermostatiques, thermostats ;
Travaux sur certains pôles électriques , tels que VMC double flux et radiateurs à inerties ;
Certains travaux de toiture tels que rampants et débords de toiture.

Comment interpréter la loi climat pour les propriétaires bailleurs ?

La loi climat se consacre à la lutte contre les « passoires thermiques » en interdisant à la location les logements énergivores à compter de 2025. Depuis le début de cette année 2022 les bailleurs ne sont plus autorisés à augmenter les loyers desdites passoires thermiques. La loi climat du 22 août 2021 luttant contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience est la traduction de la Convention Citoyenne pour le Climat de 2020. L’objectif principal est d’accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité en carbone d’ici 2050.

Cette législation concerne directement les propriétaires bailleurs car la loi tend à s’endurcir. En effet, d’ici à 2028 la mise en location des « passoires thermiques » sera interdite, l’augmentation des loyers est éradiquée depuis le début de l’année pour ces biens. Enfin, le locataire doit désormais être informé de manière plus précise des caractéristiques thermiques du bien dans l’annonce ainsi que dans le contrat de location.

En cas de non-respect du seuil minimal de performance énergétique les bailleurs s’exposent à des sanctions. A compter de 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimal de performance énergétique (classe G), le locataire pourra opter pour un recours contre son bailleur. Le locataire aura le droit de demander la mise en conformité du logement par le biais de la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d’isolation. Si le bailleur ne fait pas suite à cette demande dans les deux mois, le locataire pourra saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Dès lors que le juge constate que le logement ne respecte pas la législation il pourra, soit contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, soit imposer une réduction de loyer au prorata du dommage causé, ou imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.

Cependant, certains logements pourront échapper à l’obligation d’effectuer des travaux leur permettant d’atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis. Cela concerne les logements en copropriété, si le copropriétaire concerné prouve que malgré la réalisation de travaux dans son lot il n’arrive pas à parvenir au niveau de performance minimal.

Ces nouvelles normes pour l’habitat ont pour but d’augmenter la valeur verte des logements, et donc de permettre d’accroître la valeur du bien en cas de revente. En conséquence, pour les futurs investisseurs il convient de prendre en compte dans l’évaluation du prix d’achat d’un logement la classe énergie du DPE. En effet des travaux de rénovation s’imposent rapidement pour louer, ce qui diminue in fine la valeur locative.

Concernant les actuels propriétaires bailleurs, il conviendra de réaliser un nouveau DPE pour s’informer sur le classement des logements qu’ils possèdent. Le cas échéant, les bailleurs seront contraints à effectuer les travaux nécessaires.

Alors quid des problèmes du parc locatif actuel en termes de « passoires thermiques » ?

Nous n’avons pas encore assez de recul sur les mesures prises par le gouvernement. Cependant, nous sommes déjà en capacité de juger si celles-ci seront réalisables et surtout atteignables.

Nous avons jugé opportun de réaliser un entretien avec un propriétaire bailleur (Jacky Dal Lago intervenant à la Chambre de Commerce et d’Industrie, président de l’UNPI Lorraine Union Nationale de la Propriété Immobilière et lui-même propriétaire bailleur). Donc cela afin de connaître son point de vue et ses éventuelles solutions pour s’adapter à la réglementation.

Nous pouvons retenir de cette interview que le gouvernement a commencé à mettre en place en 1973 de nombreuses mesures pour diminuer la consommation de pétrole et de gaz à effet de serre pour le chauffage des logements, car les pays producteurs de pétrole ont augmenté considérablement leur prix.

Les gouvernements successifs ont essayé de résoudre les problèmes de surconsommation de certains biens jugés trop énergivores en mettant en place des législations comme le Grenelle de l’Environnement, les lois énergie-climat ou encore climat-résilience. Cependant, toutes les mesures prises pour le moment n’ont pas montré leur efficacité. Durant plusieurs années, la dynamique était à la suggestion, dans l’information. Dorénavant, nous sommes au pied du mur, les décisions prises sont directes et doivent permettre de diminuer les consommations énergétiques.

Les logements classés G ne pourront plus être loués d’ici 2025, 2028 pour les logements classés F, et 2032 pour les logements classés E.

Les propriétaires bailleurs vont devoir trouver des solutions car le traitement énergétique coûte cher. Monsieur Dal Lago insiste sur un élément important qui est l’âge. En effet, un propriétaire qui a 70, 75 ou 80 ans n’a plus envie de mettre de l’argent dans les travaux.

Notre interlocuteur attire également notre attention sur le diagnostic. En effet, auparavant il était factuel et réalisé sur la base des factures de gaz et d’électricité. Ainsi, en fonction du mode de vie du foyer vivant dans le logement, soit il surconsommait, soit il sous consommait. Pour le nouveau DPE on ne prend plus en compte les factures, on va être plus objectif avec la prise en compte des matériaux, de l’isolation et de la situation objective du bien.

Le point négatif à ajouter est que dans le cas d’une copropriété, les propriétaires doivent passer en assemblée générale pour des travaux de rénovation. Pour contourner ceci, ils peuvent effectuer les travaux suivants qui ne nécessitent pas de réaliser une AG, à savoir, l’isolation par l’intérieur, réfection du plancher, etc. Ce qui permet de gagner en performance mais pas forcément sur le long terme.

Monsieur Dal Lago estime que les personnes âgées vont arrêter de louer leur bien plutôt que d’effectuer des travaux qui seront souvent bien trop coûteux. Ainsi, elles vont léguer plus facilement leur bien à leurs enfants et éviter de les vendre en dessous du prix du marché.

Conclusion

Pour conclure nous avons constaté à travers cet article des nouveautés apportées par la loi énergie et climat, avec notamment l’instauration d’un nouveau DPE et l’obligation de réaliser un audit énergétique si les propriétaires bailleurs veulent louer leur bien.

La loi permet donc aux locataires d’avoir des données exactes sur les consommations du bien et de remettre en cause le rapport énergétique de celui-ci en cas de doute, le DPE étant devenu opposable.

Concernant les propriétaires bailleurs, l’Etat décide de les motiver à réaliser les travaux de rénovation énergétique avec le développement de plusieurs aides financières telles que MaPrimeRénov, Habiter Mieux Sérénité ou encore l’Éco-PTZ.

Bien que les aides à la rénovation énergétique se soient développées ces derniers temps, de nombreux propriétaires bailleurs ne sont pas encore motivés à réaliser des travaux dans leurs biens, ceux-ci restant encore assez coûteux.

Ainsi, le risque est de voir de nombreux logements vacants sur le marché car les propriétaires ne pourront plus louer leurs biens d’ici quelques années, n’ayant pas réalisé les travaux de rénovation énergétique.

Sitographie