En quoi les SCPI sont-elles pertinentes et innovantes pour l’investissement immobilier ?

CASSE Céline

HUSEINOVIC Taïda

PASQUALAGGI Laëtitia

TOUHAMI Ferielle

Etudiantes en Master 2 Management et Développement de Patrimoine Immobilier

En partenariat avec l’Ecole Supérieure de l’Immobilier (ESI)

En quoi les SCPI sont-elles pertinentes et innovantes pour l’investissement immobilier ?

Introduction

La pierre est l’investissement privilégié par les français qui la considère comme une valeur refuge protégeant de la crise et permet d’apporter des compléments de revenus tout en se constituant un patrimoine sans risque démesuré. Selon une étude du Crédit Foncier, 70% des français privilégient cet investissement ce qui le situe loin devant les placements financiers. A contrario, 71% des français considèrent aussi qu’il est difficile de se constituer un patrimoine immobilier. La plupart estime que ce sentiment est dû à l’évolution du prix de l’immobilier, au pouvoir d’achat et à l’instabilité et l’insécurité de la situation économique, une potentielle guerre mondiale rend les différents marchés tendus. D’autant plus que la remontée progressive des taux des crédits risque encore de rendre pour certains investisseurs l’accession à la propriété difficile.

Dans ce contexte, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) plus communément appelées « pierre papier », semblent être une alternative attractive permettant d’investir dans l’immobilier avec une somme de départ moins importante que pour un investissement classique.

Face à ces constats, il nous semble pertinent de s’intéresser d’une part, au fonctionnement des SCPI, à leur fort développement, et d’autre part, à l’engouement croissant des investisseurs pour ce type d’investissement immobilier. Pour comprendre le phénomène des SCPI, il était essentiel de chercher l’origine des raisons et des arguments expliquant la pertinence des SCPI. Ce présent article a but pour but de démontrer la pertinence d’un investissement dans les SCPI ainsi que l’aspect innovant apporté par cet investissement.

Dans le cadre d’une démarche pédagogique, nous traiterons dans un premier temps, l’apparition et le développement des SCPI, puis dans un deuxième temps sa pertinence, ensuite nous évoquerons son aspect innovant et enfin les risques de cet investissement.

Les SCPI, un placement immobilier en constant développement

Leur apparition et leur développement en France et en Europe

Les Civiles Foncières sont apparues dans les années 1960, elles sont alors les « ancêtres » des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers « franco-française ». La collecte de ces investissements restera « confidentielle » jusque dans les années 1980. Après cette date, les SCPI ont été soumises au contrôle et à la régularisation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

La première collecte « record » à lieu en 1990, avec 1,75 milliards d’euros. En 1991, la grande crise immobilière américaine, atteint la France et vient contrarier l’engouement pour les SCPI. Le prix moyen des parts des SCPI avait en effet baissé de 40%. En 1998, les SCPI parviennent à regagner un succès progressif. Le taux de collecte n’a cessé d’augmenter, ce qui leur a permis de se développer dans les différents secteurs de l’immobilier et d’étendre leur zone géographique, principalement à la zone euro.

Le premier investissement de SCPI effectué en dehors des frontières françaises, a été réalisé en 2012 par Corum Asset Management. En 2020, les SCPI sont présentes dans treize pays de la Zone Euro. La France est le premier pays en termes d’investissement dans les SCPI avec juste derrière lui, l’Allemagne qui a développé ses propres SCPI d’investissements. Pour rappel, en 2021, le montant des parts des SCPI était de 7.4 milliards d’euros, soit 22% de plus qu’en 2020.

En 2001/2002, le marché secondaire est réformé, et les parts de SCPI y font leur apparition, notamment grâce à une nouvelle loi facilitant les conditions de revente et la réalisation de travaux dans les immeubles. Il est désormais possible d’acheter des parts de SCPI directement auprès d’un investisseur en « C to C : consumer to consumer ». Le passage par la société de gestion n’est plus obligatoire (sauf exception). En 2013, les SCPI ont failli disparaitre pour laisser place aux Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI). En effet, les SCPI sont à ce moment dépréciées pour leur manque de possibilité « d’externalisation du patrimoine ». De plus, on leur reproche de n’avoir aucun concurrent officiel. Finalement, les OPCI ne remplaceront pas les SCPI, mais coexisteront avec elles, permettant ainsi de proposer divers investissements.

L’évolution des SCPI

Les sociétés de gestion, qui gèrent et proposent des SCPI, sont à l’écoutent de la conjoncture économique et sociale, ce qui leur permet de s’adapter et proposer des produits correspondants aux besoins des investisseurs, notamment, en termes d’enjeux environnementaux, avec par exemple, la SCPI Kyaneos proposé par Kyaneos Asset Management qui vise à réduire l’empreinte carbone des immeubles composant son parc immobilier. Cette SCPI proposait en 2019 un rendement à hauteur de 6,8%. Ce constat nous permet d’affirmer que les engagements environnementaux ne diminuent en rien la performance financière des SCPI. D’autres domaines sont investis par les SCPI, tels que la santé, l’éducation … En 2016, apparait la toute première SCPI dans l’hôtellerie, proposé par la société de gestion Atream.

Au regard de leur histoire et de leur progression constante, nous pouvons établir que les SCPI s’adaptent en permanence à leur environnement et au contexte économique, en investissant dans de nombreux secteurs ciblés, tels que la santé, les commerces, les bureaux… cela leur permet d’apporter une sécurité et des performances plus fiables, pour les associés.

Ces grands ensembles sont composés d’immeubles diversifiés en matière d’offres et de clientèles ciblées. En effet, sur le plan sectoriel, on constate que les locataires sont variés : des géants des télécoms, aux leaders de l’agroalimentaire, sans oublier les grandes chaînes de la distribution, les hôtels internationaux, les mastodontes de l’énergie. Tous peuvent faire partie de la longue liste des locataires qui composent les SCPI. Il existe plus de 163 sociétés civiles de placement immobilier pour moins d’une trentaine de sociétés gestionnaires.

La pertinence et l’aspect innovant de cet investissement

L’externalisation et le développement du patrimoine

En France, la fiscalité sur les revenus fonciers s’est alourdie de manière considérable, notamment avec l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui n’est pas appliqué de la même manière dans tous les pays. Les différences fiscales d’un pays à l’autre au sein de l’Europe sont très importantes, d’où l’intérêt parfois, d’investir à l’étranger. De même pour les prélèvements sociaux de 17.2% qui s’appliquent sur les SCPI, ceux-ci ne sont pas appliqués dans tous les pays de la même manière. De plus, les SCPI sont par obligation « transparentes », c’est-à-dire, qu’elles sont exonérées de l’impôt sur les sociétés et les associés sont imposés à titre personnel sur les revenus de la SCPI qui rentreront dans leurs revenus fonciers.

Une personne possédant déjà plusieurs biens immobiliers physiques tels qu’une résidence principale, une résidence secondaire, une résidence locative ou encore des locaux professionnels, aura la possibilité d’investir dans l’immobilier de « papier » avec les SCPI. Cela permet à la fois de compléter son patrimoine immobilier déjà existant, mais également de le diversifier. En effet, afin de protéger le patrimoine déjà détenu, la diversification est une des options les plus protectrices, elle permet notamment de mutualiser les risques. De plus, l’acquisition de parts de SCPI est possible à partir de « faibles » montants. Il est en effet possible d’investir à partir d’un montant peu élevé, et il n’y a pas de limitation s’agissant du montant maximal d’investissement ce qui permet de satisfaire les petits et gros investisseurs.

Concernant la durée de conservation/ détention de ce type d’investissement, comme nombre de ses concurrents (actions, assurances vies…), cet investissement doit se réaliser sur une certaine durée. En effet, la durée de conservation des parts, en fonction du montant investis et du secteur d’activité choisi par le client, peut varier de 5 à 10 ans, voire plus. Néanmoins, le client peut décider de vendre ses parts avant la date « limite », mais cela pourra entrainer une perte sur son investissement initial. Afin d’obtenir une rentabilité optimale il est conseillé de conserver ce type d’investissement le plus longtemps possible.

Dans le cadre d’un développement intéressant du patrimoine, il faut appliquer des stratégies de protections, de préservation, d’accumulation et de disposition du patrimoine afin de maitriser le coût engendré et d’en dégager des revenus qui pourront s’accumuler au patrimoine existant.

Les investisseurs sont à la recherche des placements sécurisés, disponibles et rémunérateurs. Depuis quelques années, les investisseurs dit « de long terme » se font plus rares. Cela peut potentiellement s’expliquer par la contrainte des facteurs réglementaires et fiscaux peu incitatifs pour ce type d’investissement. Afin de bénéficier d’une rémunération intéressante, la liquidité de l’investissement et sa durée de détention seront donc à prendre en compte. Néanmoins, nous allons voir que les investissements de long terme (8/10 ans et plus) peuvent se révéler plus intéressants et sécurisés qu’il n’y parait. De plus, un investissement « risqué » n’est pas forcément synonyme de rémunération plus importante qu’un investissement plus sécurisé. De même, la notion de sécurité ne signifie pas que l’on renonce à une rentabilité supérieure.

La détention « indirect » d’immobilier

L’investissement immobilier a depuis toujours, suscité l’intérêt des épargnants français qui le considèrent comme un placement refuge en dépit des crises périodiques et d’une législation parfois peu favorable sur ce type d’investissement et les revenus qui en découlent. En effet, les Français accordent encore aujourd’hui une confiance non négligeable à la pierre. Considérés comme stables, sécurisés et immobilisés dans le temps, les placements immobiliers rassurent.

L’immobilier peut être détenu en direct via, par exemple, l’acquisition d’une résidence principale, ou secondaire mais également de manière indirecte via une société spécialisée facilitant l’investissement au niveau de sa simplicité de gestion, la répartition et la mutualisation des risques et une somme d’investissement de départ pas forcément très conséquente. Ce type d’investissement permet d’attirer des investisseurs initiés mais également non-initiés, pouvant avoir des revenus modestes ne possédant aucune connaissance particulière dans les domaines comptables et financiers, pour investir sur des produits trop risqués ou trop complexes.

La valorisation du patrimoine et l’effet de levier

La constitution, le développement et la valorisation d’un patrimoine permettent de satisfaire des besoins tels que l’objectif de création de revenus, l’obtention d’une sécurité/stabilité financière, la transmission à ses ayants droits ou membres de la famille… La détermination de ces objectifs sera cruciale pour répondre aux enjeux de développement du patrimoine. La valorisation de celui-ci permettra d’augmenter la valeur détenue par le biais de stratégies permettant d’obtenir une valeur par la production.

La méthode de valorisation de patrimoine permet de définir la valeur réelle des actifs possédés par un individu. La valorisation peut être définie comme l’ensemble des actions visant à mettre en valeur un produit, avec l’aide d’une présentation, d’une argumentation favorable à l’appréciation des potentiels acheteurs.

En d’autres termes, il y a création de valeur lorsque la rentabilité d’un investissement est supérieure aux coûts engagés initialement. Selon Marc Bertonèche (1987), dans son ouvrage Le capital risque, « la valorisation est un fondement de la stratégie permettant de justifier les opérations qui seront réalisés sur le patrimoine, elle répond donc aux objectifs et à la recherche de rentabilité qui aura été déterminée au départ ».

La valorisation du patrimoine est nécessaire car la valeur fluctue avec le temps, à la hausse comme à la baisse. Il faut donc veiller à maintenir le niveau de la valeur du patrimoine dans sa globalité et des investissements détenus afin de ne pas se démunir de ses fonds. L’enjeu principal de la valorisation du patrimoine est qu’il permet d’analyser les investissements, de réaliser des budgets sur le capital, et surtout de limiter l’imposition qui peut en découler.

Certains processus permettent de créer de la valeur tout en limitant l’augmentation des revenus et donc de l’imposition. C’est le cas de l’effet de levier. Il désigne le recours à l’endettement afin d’augmenter la capacité d’investissement d’un client. En effet, l’obtention d’un crédit permet de payer en partie ou totalement les mensualités et intérêts du crédit. Le client percevra les revenus engendrés par les SCPI et ceux-ci permettront de rembourser le crédit. Autrement dit, ce sont les revenus de l’investissement qui remboursent le crédit. Le client n’a rien ou presque rien à débourser pour son crédit, en fonction du niveau de rendement de son investissement, des mensualités… Cela permet d’alléger les charges en augmentant la rentabilité de l’investissement. Ainsi, il permet au client de s’enrichir grâce au recours au crédit et donc aux fonds empruntés auprès de la banque.

Pour que l’effet de levier puisse être valorisant, il faudra néanmoins que l’emprunt, les mensualités, soient remboursées par les loyers perçus par l’investissement afin de l’amortir sur la période de crédit. Au terme du financement, le client devient propriétaire des parts acquises et par la suite, il continuera à bénéficier des revenus de la SCPI sans avoir les mensualités du crédit à rembourser. Il pourra donc directement percevoir les fruits de son investissement, mais cela entrainera par conséquent une hausse de ses revenus et donc de son niveau d’imposition.

Quels sont les risques de cet investissement ?

La vacance et le risque de perte de capital

L’investissement dans les SCPI possède de nombreuses caractéristiques et avantages, mais également certains risques qu’il faut envisager. L’un des premiers est le risque dit « naturel ». Les fonds sont investis dans des biens immeubles, les SCPI sont soumises aux cycles haussiers et baissiers corrélés à la conjoncture immobilière. Dans un cadre économique peu favorable, les associés pourraient subir une baisse de leurs revenus locatifs liés à un taux d’occupation des locaux, moins favorables comme c’est le cas avec la crise sanitaire, par exemple.

Pour exemple, s’agissant des SCPI spécialisées dans le secteur de l’hôtellerie, les conséquences ont été fortes puisque les secteurs de l’aviation et du tourisme ont été les plus impactés par la crise sanitaire de la Covid19. Ainsi, la célèbre SCPI Atream Hotel, leader du marché des SCPI dans le secteur hôtelier, a dû subir une fermeture de 93 % de son patrimoine.

Le risque structurel du marché de l’entreprise doit donc être pris en compte. Cela signifie que la situation économique impacte les entreprises et peut entrainer une difficulté de règlement des loyers. Il sera parfois nécessaire de renoncer à la valorisation du loyer car il est préférable d’avoir des revenus moindres, plutôt qu’un local non occupé et donc vacant. Il faut également prendre en compte l’évolution structurelle des modes de fonctionnement et de consommation des espaces de travail par les entreprises. Les besoins d’espaces de travail diminuent progressivement, notamment avec le développement des nouvelles technologies et le développement du télétravail qui réduit considérablement les besoins « d’espace » des entreprises… Ces différentes évolutions doivent être envisagées sur le long terme, d’autant plus que les SCPI investissent en grande partie sur le marché de l’immobilier tertiaire.

Ainsi, on estimerait qu’en dessous d’un taux d’occupation de 85 %, les risques de diminution des loyers et donc du rendement doivent être pris au sérieux.

Un dernier risque et pas des moindre, le manque de liquidité des parts de SCPI. L’immobilier n’est pas un actif très liquide car la vente d’un bien immobilier prend souvent du temps. Il s’agit d’une des principales limites allouées aux SCPI. Elles sont néanmoins plus liquides qu’un bien immobilier classique, car moins contraignantes à vendre. Lors de collectes importantes, l’associé peut récupérer tout ou partie de son investissement. Les SCPI à capital variable ont plus de difficultés à être liquide que les SCPI à capital fixe qui disposeront plus facilement et plus rapidement de liquidités.

Le taux de rémunération

En 2019, la collecte de SCPI s’élevait à 1,5 milliard d’euros. Ce chiffre n’a cessé d’augmenter depuis. En 2020, elles ont atteint une collecte de 8,5 milliards d’euros. Le rendement moyen d’une SCPI en 2019, se situait aux alentours de 4,4%. Suite à la crise sanitaire ce taux a été revu à la baisse pour atteindre 3,9% en 2020.

Néanmoins, une disparité de l’impact de la crise sanitaire sur les différents secteurs proposés par les SCPI est à noter. En effet, les SCPI sur l’hôtellerie ou encore le tourisme ont été beaucoup plus impactées que le secteur de la santé ou des EHPAD. La baisse des taux de rendement entre 2019 et 2020, peut s’expliquer par le différé voire l’annulation du versement de certains loyers. Des locataires n’ont pu payer leur loyer que partiellement voire pas du tout, ce qui a entrainé une diminution considérable du rendement total du parc immobilier et donc impacté les revenus des associés de la SCPI.

En 2020 le taux de distribution moyen était de 4,10% contre 4,40% en 2019. Les SCPI de commerce ont, quant à elle, observé une baisse moyenne des loyers perçus de 18% mais devrait réussir à proposer un taux de rendement d’environ 3,80%. Les SCPI diversifiées, composées de plusieurs catégories telles que les bureaux, les commerces… ont été moins touchées du fait de leur diversification permettant d’obtenir une mutualisation du risque.

Les SCPI spécialisées dans le domaine de la santé et la logistique ont été très peu touchées par la crise sanitaire car leurs loyers ont été perçus dans leur quasi-totalité. En revanche, les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, comme nous l’avons vu, bien plus impactées par la crise sanitaire ont proposés des taux de rendement en baisse.

Conclusion

Comme nous avons pu le découvrir dans cet article, nous pouvons ainsi affirmer qu’investir par le biais d’achat de parts de SCPI pouvait être un investissement très intéressant, innovant et beaucoup plus accessible dans la mesure où les SCPI nous permettent d’accéder plus facilement à l’investissement immobilier compte tenu de l’évolution à la hausse des prix des biens à acquérir.

Nous avons vu que depuis leur apparition dans les années 1960, les SCPI ont constamment évoluées et se sont développées au fil des années plaçant notamment la France en première position derrière l’Allemagne s’agissant des investissements par le biais de SCPI en Europe. Plus encore, on note également une diversification des secteurs (bureaux, hôtellerie, santé, commerce, etc.) favorisant un meilleur rendement et leur adaptation aux différentes conjonctures économiques.

Néanmoins, il convient tout de même de souligner qu’investir dans des parts de SCPI peut parfois comporter quelques risques car comme nous l’avons détaillé préalablement, le risque de vacances n’est pas nul et peut entrainer, en présence d’un taux d’occupation trop faible, une diminution du rendement espéré.

Malgré tout, nous pouvons quand même reconnaître que les SCPI se portent très bien dans la mesure où au cours de l’année 2021, elles ont récolté près de 7,4 milliards d’euros soit une augmentation de près de 22 % par rapport à l’année 2020. De quoi rassurer les investisseurs !

Bibliographie/Sitographie :