L’achat en nue-propriété temporaire,
une stratégie patrimoniale méconnue des investisseurs particuliers
SOLIMON Donna
BARANES Marlonn
LISIMA Stanley
Étudiant(e)s en Master II Management et Développement de Patrimoine Immobilier
IAE de Metz – School of Management – En partenariat avec l’ESI.
L’achat en nue-propriété temporaire,
une stratégie patrimoniale méconnue des investisseurs particuliers
Introduction
Lorsqu’un investisseur place son argent dans un bien immobilier pour ensuite le mettre en location c’est une manière de le fructifier et en percevoir des bénéfices. Il est parfois difficile de maximiser son taux de rendement, de faire une plus-value ou d’assurer sa succession sans être lourdement taxé. Un rapport de l’OCDE fait apparaître en première position la France comme étant le pays où la fiscalité immobilière est à son paroxysme. A ses côtés, nous avons le Royaume-Uni. Le rapport fait apparaître une moyenne internationale fixée à 1,9%. Nous sommes bien au-delà de cette moyenne avec une imposition sur le patrimoine de 4,1% (moyenne calculée en 2018).
Certaines lois permettent aux particuliers tout comme aux institutions d’acquérir un bien immobilier, de le louer et de bénéficier en contrepartie d’un dispositif de défiscalisation immobilière. Selon les lois, la réduction fiscale et les conditions d’accès ne sont pas les mêmes.
De plus en plus de lois de défiscalisation permettent à de nombreux investisseurs de faire des économies. Il existe une dizaine de dispositifs défiscalisant sur le marché immobilier. L’achat en nue-propriété fait partie de l’un d’eux.
L’intérêt est de bénéficier d’avantages fiscaux mais aussi de faciliter le parcours locatif dans les territoires où les loyers sont élevés. Pour limiter les abus, les loyers sont alors plafonnés.
A travers cet article, nous vous présentons un dispositif de défiscalisation peu démocratisé : l’achat en nue-propriété. Pour ce faire, nous nous intéresserons sur son fonctionnement à la fois juridique, financier et fiscal.
La pleine propriété, entre usufruit et nue-propriété
En France, le droit fait la distinction entre le droit d’user (usus), de jouir (fructus) et de disposer (abusus) d’une chose. Une fois tous ces éléments réunis sur un même bien, ils forment la pleine propriété. Il est considéré comme l’un des quatre « droits naturels et imprescriptibles de l’Homme” dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. C’est un droit inviolable et sacré et nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. La définition en est aussi faite dans l’art 544 du Code Civil qui dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Cette division du droit de propriété permet donc, à différents individus, de pouvoir posséder tout ou partie d’un ou de plusieurs de ces droits. On appelle cette situation « démembrement du droit de propriété » et les propriétaires des « indivisaires ». L’usufruit est, comme son nom l’indique, l’association de l’usus et du fructus.
Comme énoncé précédemment, l’usus désigne le droit de se servir de la chose de n’importe quelle façon, à savoir, pour soi-même, pour un tiers, etc… Si par exemple, je suis propriétaire d’un appartement, j’ai le droit de l’habiter moi-même, ou d’y loger un membre de ma famille, ou un ami. Habiter un appartement, c’est en user, en l’occurrence exercer son droit d’usus. Toutefois, l’usus désigne également le droit de ne pas se servir de la chose. Si je suis propriétaire d’un appartement, j’ai autant le droit d’y habiter que de ne pas y habiter. De même, je peux y loger un membre de ma famille comme je peux décider de ne pas le faire. Le propriétaire n’est pas tenu d’user de sa chose.
Quant au fructus, il traduit le droit de percevoir les fruits qu’un bien peut produire. Il peut intervenir autant par des actes matériels (le propriétaire recueille les fruits naturels produits par son bien) que par des actes juridiques (le propriétaire perçoit les fruits civils en louant son bien). Par exemple, le propriétaire d’un appartement peut décider de louer son bien, afin d’en percevoir les loyers. Mais de même que pour l’usus, le fructus comprend aussi le droit de ne pas percevoir les fruits. Ainsi, le propriétaire d’un appartement peut tout à fait ne pas louer son bien, et donc ne pas en percevoir les fruits. Auparavant, la jurisprudence considérait que le fructus englobait le droit exclusif pour le propriétaire d’exploiter l’image de son bien. Cela n’est plus le cas aujourd’hui : le propriétaire ne peut interdire l’utilisation par des tiers de l’image de son bien que si cette utilisation lui cause un « trouble anormal » (Cass. Ass. Plén., 7 mai 2004, n° 02-10.450). Mais cette solution est le fruit d’une évolution jurisprudentielle.
L’usufruit est défini au travers de l’art 578 du Code civil comme « le droit de jouir des choses dont un autre dispose de la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d’en conserver la substance ». Il peut donc user et profiter de la chose sans pour autant en être le propriétaire. Il doit en conserver la substance et restituer la chose au terme de l’usufruit.
L’abusus ou « nue-propriété » est le droit pour le propriétaire de faire ce qu’il veut de son bien. Concrètement, le propriétaire peut faire tous les actes entraînant la perte de tout ou partie de son bien. Comme le fructus, l’abusus peut intervenir autant par des actes matériels que juridiques. Matériellement, le propriétaire peut abandonner, transformer ou détruire son bien. Si par exemple je suis propriétaire d’un meuble, je peux tout à fait l’abandonner dans une forêt, dans une décharge, ce qui n’est pas très écologique et qui est condamnable, ou encore le détruire. A l’inverse, les personnes titulaires d’autres droits réels que le droit de propriété, comme l’usufruitier ou le propriétaire du fonds dominant dans le cas d’une servitude, ne peuvent pas abandonner ou détruire le bien. Ils sont tenus d’en conserver la substance. Juridiquement, le propriétaire peut transférer à autrui tout ou partie de la propriété de son bien, comme par exemple, via une vente, un échange, une donation…
Le prix d’un bien immobilier reflète la valeur de sa pleine propriété. En divisant cette dernière entre différents indivisaires, on partage par la même occasion la répartition du prix entre les différents indivisaires. Même si cette situation se retrouve souvent problématique à la suite d’événements tels que des successions, des donations, etc., elle peut aussi être employée pour servir un objectif fiscal.
En effet, la valeur de l’usufruit et de la nu propriété est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier, sur le fondement d’un barème.
Voici le barème :
Le modèle PERL : véritable pionnier de l’investissement en nue-propriété
Un modèle unique, une expérimentation en devenir (les ambitions de PERL)
Cette nouvelle méthode d’investissement a vu le jour dans les années 2000. Il a été créé par la société Perl. Fort de son innovation et de sa pertinence celle-ci a su s’imposer dans un marché où l’investissement dans la pierre est étranger pour la plupart car pas assez médiatisé et pour d’autres c’est une opération courante effectuée plusieurs fois dans l’année. Depuis les années 2000, il est vrai que les taux d’intérêt pratiqués par les établissements bancaires étaient très bas. Favorable aux propriétaires possédant des actifs immobiliers, beaucoup d’acheteurs ont vu en cela une opportunité s’offrir à eux.
Cependant, malgré un taux d’intérêt bas, le prix des biens immobiliers sur le marché n’était pas si avantageux qu’il n’y paraissait. Cette contrainte au niveau du prix de vente sans compter les frais de notaire était non négligeable bien que les banques proposaient des taux d’intérêt très peu élevés et l’allongement des durées d’emprunt.
Nul doute, l’augmentation du nombre de primo-accédant n’a cessé d’augmenter. Les ménages qui ne pouvaient accéder à la propriété avec un certain revenu n’étaient pas enclins à prétendre à un prêt immobilier avant cette période. Des conditions d’emprunt plus souples qui ont engendré une augmentation des prix.
Acheter la nue-propriété d’un bien immobilier, c’est acquérir un bien en dessous du marché en contractant un démembrement temporaire par acte notarié (ex: donation) ou sous seing privé. Le nue propriétaire détiendra alors les murs du bien (abusus) et l’usufruitier pourra récolter les fruits de la location ou occuper les lieux (fructus et usus).
Les ménages ayant investi dans leurs toutes premières opérations lancées au cours de l’année 2000, dans les secteurs de Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), qui sont arrivés à terme du démembrement récemment, ont pu bénéficier d’une importante plus-value. Le prix au m² à cette époque avant décote était de 2.500 €/m2 en moyenne et aujourd’hui il vaut environ 8.000 €, avec une fiscalisation faible de surcroît (après six ans de détention, l’impôt sur la plus-value immobilière diminue).
Le principe de l’investissement en nue-propriété
Introduit en 2000, Perl propose une autre solution d’investissement par l’acquisition d’un bien décoté. L’intérêt pour l’investisseur est dans un premier temps d’acquérir un bien en dessous du prix du marché, en abandonnant deux attributs du droit de propriété durant une période déterminée de 10 à 20 ans : l’usus et le fructus. La valeur de la décote n’est pas évaluée par barème, tranche ou autre. La décote est calculée en fonction des loyers que l’investisseur aurait pu percevoir durant la période de mise en location. La décote appliquée chez Perl est généralement de 60% mais peut varier d’une agence à une autre ainsi que d’autres paramètres.
Le propriétaire détenant l’usufruit (bailleur social ou institutionnel) supporte toutes les charges liées au logement. C’est à lui qu’il incombe d’entretenir l’immeuble, ainsi que les charges de copropriété (frais de gestion, assurance incendie, assurance PNO…). C’est un droit temporaire, car arrivé à son terme, l’investisseur nue propriétaire lors de ce que l’on appel plus communément le « remembrement de propriété », il redevient propriétaire de la pleine propriété du bien. Il pourra alors disposer de son bien sans contrainte en mettant le bien en location, à la vente ou en l’occupant lui-même.
Le placement immobilier initialement dédié aux investisseurs lourdement taxés
Au début de sa création, quelques investisseurs soumis à l’Impôt Sur la Fortune (ISF), avaient le privilège d’opter pour ce modèle d’investissement proposé par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine et gestion sur la fortune ou de la banque. Depuis la démocratisation de cet outil de placement immobilier, il est de plus en plus mis en place par tout type de stratégie patrimoniale.
Beaucoup plus conscient de la baisse des revenus fixé à 50% du salaire annuel au moment de la retraite, c’est une alternative qui peut très bien convenir pour les personnes souhaitant un complément de revenu ou se constituer un capital. C’est un investissement à moindre coût (résidence secondaire, principale ou pied à terre etc.) avec une optimisation fiscale. La performance de cet investissement est un gage de sécurité et une succession réussie, adapté à des objectifs divers et variés.
C’est un placement qui peut être effectué à tout âge. Chaque tranche d’âge à une stratégie patrimoniale différente comme indiqué plus haut, à savoir : transmission, complément de revenu, épargne. L’investissement en nue-propriété offre une autre possibilité d’investissement à moindre coût à adopter selon la stratégie patrimoniale de l’investisseur. Il peut avoir ses avantages et ses inconvénients comme la plupart des investissements dans la pierre mais peut être d’une performance non négligeable en termes de plus-value sur le long terme.
Un placement innovant à responsabilité sociale
La mission première de Perl consiste à redynamiser le secteur du logement abordable et favoriser la mixité sociale au cœur des grandes métropoles à forte tension foncière. Sa création a été particulièrement influencée par l’application de la Loi SRU du 13 décembre 2000. En effet, de « grandes communes » y ont été soumises et son application est venue profondément modifier le droit d’urbanisme et du logement. Elle comprend de nombreux textes assez denses et complexes. Le plus connu de tous est l’article 55 du Code civil qui vient encadrer le nombre de logements sociaux par commune. La mixité sociale est au cœur des préoccupations. Pour y parvenir, la loi SRU impose des quotas de construction de logements sociaux. Les communes de plus de 3 500 habitants, qui se trouvent dans une agglomération de plus de 50 000 habitants, doivent avoir au moins 20 % ou 25 % de logements sociaux d’ici 2025.
Dans sa mission, Perl souhaite faciliter l’accès au logement aux actifs et aux étudiants, sur le fondement du modèle de l’usufruit locatif. Il s’agit d’une particularité qui vient séparer l’usage de la propriété. Les fonds investis au départ sont d’ordre privé, avec l’objectif de mener une mission sociale tout en ayant une performance économique globale pour les deux parties. Grâce à ce mécanisme, les logements resteront plus abordables que le marché privé, avec un impact social non négligeable qui associe plusieurs acteurs :
- Le bailleur professionnel diversifie son parc locatif, sans mobiliser ses fonds propres et adapte son offre à la demande locale.
- Les acteurs publics renforcent sur leur territoire les mixités et favorisent le maintien des actifs à proximité des bassins d’emplois.
- L’investisseur particulier renforce sur son territoire les mixités et favorise le maintien des actifs à proximité des bassins d’emplois
- Le locataire accède dispose d’un logement à loyer abordable à proximité des bassins d’emplois et des axes de transport.
Les 3 objectifs statutaires de Perl
Les objectifs de Perl sont clairs. Ils visent à aider les ménages qui n’ont pas les moyens financiers nécessaires pour se loger dans le marché privé et par la même occasion augmenter la mixité des populations. C’est pourquoi, Perl accorde une grande importance à trois objectifs majeurs :
- Créer des solutions innovantes pour que les ménages aux ressources modestes et moyennes, puissent se loger au cœur des territoires attractifs ;
- Faire de la mixité sociale, de la qualité de vie et de la qualité immobilière les 3 marqueurs de son projet ;
- Accompagner dans le temps long ses clients, ses partenaires et les habitants.
Une nouvelle opportunité dans la pierre
Un investissement à moindre coût : avantages et inconvénients
Achat immobilier décoté
Investir dans une nue-propriété permet aux investisseurs de réduire à moindre coûts les prix et de bénéficier d’une décote de 30 à 40 % par rapport à une acquisition en pleine propriété. Autrement dit, l’équivalence des loyers perçus pendant la période de démembrement, sans aucune fiscalité associée et ni de risques d’aléas locatifs. Pour conclure, plus la durée de l’usufruit est longue plus le prix de la nue-propriété est réduit.
Placement de capitalisation
Lors de l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein-propriétaire. Lors de l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein-propriétaire. Le capital investi capitalise sans impôt, ni prélèvements sociaux et en dehors de l’assiette de l’IFI.
Délégation pendant la durée démembrement
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne supporte aucune contrainte, ni aucun risque qui sont à la charge de l’usufruitier, notamment la vacance locative et le risque d’impayés. De plus, c’est sur l’usufruitier que pèse, pendant toute la durée du démembrement, la totalité ou la quasi-totalité des frais, taxes et charges.
Sur la majorité des programmes en démembrement temporaire, l’usufruitier s’engage à assurer l’entretien de l’immeuble, à restituer les biens lors de l’extinction de l’usufruit après remise en état des parties privatives, parfois également des parties communes, et à procéder à des travaux lourds. Ces différents éléments sont généralement prévus au sein d’une convention de démembrement.
Afin de conclure les avantages de la nue-propriété, en termes du démembrement de propriété, vous devenez propriétaire du bien immobilier. Cependant, il est possible de :
- Conserver pour en percevoir des revenus réguliers ou l’occuper ;
- Éventuellement en donner la nue-propriété à ses enfants pour anticiper la transmission à moindre coût, car la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété ;
- Le vendre afin de capter la plus-value mécaniquement réalisée. On considère en effet que le prix d’achat pour calculer la plus-value correspond à la valeur en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété. Cette solution est favorable car l’usufruit est acquis gratuitement.
Néanmoins, il est aussi possible de vendre ou donner la nue-propriété pendant le démembrement, sans avoir à obtenir l’accord de l’usufruitier. Mais il est préférable d’attendre la fin de cette période car le marché secondaire de la nue-propriété est assez limité. En revanche, la nue-propriété réside dans l’impossibilité de jouir de l’usage du bien durant la phase de démembrement. En cas de mise en location du bien dont la propriété est démembrée, seul l’usufruitier est en mesure de collecter les revenus locatifs.
Conclusion : une stratégie de placement à long terme
Méconnu, l’investissement immobilier en nue-propriété est une solution performante pour devenir propriétaire d’un bien à un prix attractif de l’ordre de 30 à 40% par rapport à une acquisition en pleine propriété. Ce procédé consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est simultanément acquis par un organisme de logement social (HLM ou OPH) ou institutionnel qui se chargera de donner le bien en location et assurera les réparations d’entretien de l’immeuble (parties privatives et communes) le temps du démembrement. Attention, les grosses réparations seront à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil).
Sur le plan financier et fiscal, il s’agit d’une stratégie particulièrement alléchante. En tant que nu-propriétaire, vous profitez d’une décote à l’achat d’environ 40% par rapport au prix du marché et supportez de ce fait moins de droits de mutation. L’acquisition en nue-propriété pendant la durée du démembrement d’une durée minimale moyenne de 15 à 20 ans, permet de réduire sa base IFI. En effet le nu-propriétaire n’a pas à inscrire le bien dans sa déclaration de patrimoine imposable IFI et n’a pas de loyers à déclarer car n’encaisse pas les loyers du logement donné en location, c’est à l’usufruitier ; l’organisme de logement social ou l’investisseur institutionnel à condition qu’il soit assujetti à l’IFI, de déclarer le bien dans son patrimoine imposable. Il est alors redevable de l’IFI sur la totalité du bien.
Dans le cas où l’acquisition aurait eu lieu à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
À l’issue du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais ni impôts et peut en disposer comme il lui en convient. C’est un investissement de long terme qui suppose que l’acquéreur n’ait pas besoin immédiatement des revenus de la location. Il doit être étudié avec soin avec l’aide d’un professionnel pour qu’il génère une rentabilité satisfaisante. Dans le cadre des successions, si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
Bibliographie
- Fabre, M. (2020). L’usufruit atypique : Étude critique de la notion de démembrement de la propriété (Tome 600) (Thèses). LGDJ.
- Dereix, J. M., & Kislig, S. M. (2020). Les clés de la défiscalisation immobilière : Comprendre la fiscalité pour investir dans l’immobilier locatif. Independently published.
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- Lubin, J., & Mas, P. I. (2021). Guide de la fiscalité immobilière : Acquisition – Gestion – Vente – Imposition (Guides juridiques). MONITEUR.
- Watgen, M., & Watgen, R. (2013). La propriété immobilière (Regards sur le droit luxembourgeois) (2ème édition). Éditions Larcier.
- C. (2002). La Loi SRU et le droit de l’immobilier : Vente d’immeuble, copropriété, Bail d’habitation. Litec.
- Fauconnier, G. (2020). Loi SRU et mixité sociale. Omniscience.
Sitographie
- Les années 2000 : une période bénie pour les acheteurs
- Le démembrement de propriété : définition
https://www.perl.fr/guide-conseils/demembrement-de-propriete - La nue-propriété ou l’achat à (presque) moitié prix
- Loi solidarité et renouvellement urbain : vingt ans de volontarisme au nom de la mixité sociale
- La loi SRU : quel impact pour mon achat immobilier
- Démembrement de propriété : quels avantages ?