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LE DÉCRET TERTIAIRE ET LA GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS

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Articles des étudiants

BREHAMET Fiona

 GEORGES Léonore

 GOUEL Manon

 PELLERZI Chloé

Étudiantes en Master II Management et Développement de Patrimoines Immobiliers

IAE – School of Management de Metz –  en partenariat avec l’Ecole Supérieure de l’Immobilier (ESI)

LE DÉCRET TERTIAIRE ET LA GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS

« Dans un environnement qui change, il n’y a pas de plus grand risque que de rester immobile »

(Jacques CHIRAC)

Cadre méthodologique

Le présent article s’attache à analyser la thématique relative à la consommation énergétique dans le domaine de l’immobilier tertiaire. Ce sujet a fait l’objet d’un décret mis en application à compter de septembre 2022. Dès lors, il convient de traiter le sujet en étudiant l’impact de ce Décret Tertiaire sur la gestion des actifs immobiliers à usage commercial et logistique. Pour ce faire, nous avons choisi de croiser l’expérience d’une personne travaillant dans cette branche de l’immobilier et qui est donc assujettie aux nouveaux textes législatifs ainsi que les diverses documentations en la matière présente sur les sites gouvernementaux.

Introduction

En 2019, nous avons dépensé 168 milliards d’euros en énergie, entreprises, ménages et administrations confondus. En 2020, le secteur de l’énergie représentait 2% du PIB (produit intérieur brut) de la France. Ces chiffres clés publiés par le ministère de la transition écologique témoignent de notre participation à la consommation des énergies et de notre dépendance. Le pétrole, l’électricité et le gaz naturel sont présents dans la quasi-totalité de nos foyers. Moins émetteur de gaz à effet de serre que le charbon par exemple, l’utilisation de ces derniers, participe au processus de transition énergétique que nous connaissons selon lequel il est nécessaire de revoir les modes de production et de consommation de l’énergie. En ce sens, les gouvernements successifs ont bien compris les enjeux en matière d’écologie et de protection de l’environnement : protection du climat et de la santé, indépendance énergétique, diminution de la consommation des ménages, favoriser les énergies vertes (éolienne, énergie solaire, barrages hydrauliques …). Il nous faut appliquer les objectifs du développement durable afin de préserver les ressources pour les générations actuelles et celles à venir.

Dans cette perspective, le 17 août 2015, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte est promulguée. Il s’agit là du modèle écologique sur lequel le pays va se baser pour répondre aux problématiques de développement durable et de transition écologique. Cette loi se veut par ailleurs être une loi « d’action et de mobilisation ». De ce fait, elle constitue également le point de départ de toute une série de nouvelles réglementations en matière d’énergie. La plus importante d’entre elles est la loi ELAN du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Elle vient ainsi simplifier les normes déjà en vigueur, protéger les plus fragiles et favoriser la construction et réhabilitation de logements. Elle marque donc un tournant important pour l’immobilier car elle tranche définitivement le débat sur les objectifs à réaliser pour les prochaines années. Le point de cette dernière loi qui nous intéresse principalement et sur lequel porte notre sujet est l’article 175 imposant une réduction de la consommation énergétique du parc tertiaire français. C’est ce dernier qui est ainsi à l’origine de notre objet d’étude, le Décret Tertiaire. Nous ne sommes pas sans savoir que chaque nouvelle réglementation impacte plus ou moins le secteur d’activité.  Bien que l’application de celle-ci fut reportée à de multiples reprises, les conséquences sur la gestion des bâtiments tertiaires se font de plus en plus ressentir. De ce fait, il convient de poser la problématique suivante :

« En quoi le Décret Tertiaire impacte-t-il la gestion des actifs immobiliers à usage tertiaire ? »

Afin de répondre le plus précisément possible au questionnement ci-dessus, nous allons montrer que le Décret Tertiaire est une contrainte pour les propriétaires bailleurs, puis dans un second développement en quoi il peut être défini comme un processus d’acculturation pour les salariés des entreprises gestionnaires. Enfin dans une tierce partie, nous analyserons l’impact de ce texte sur les actifs immobiliers ainsi que sur leurs propriétaires.

Qu’est-ce que le Décret Tertiaire ?

Comme mentionné précédemment, le Décret Tertiaire fait application de l’article 175 de la loi ELAN. Entré en vigueur le 19 octobre 2019, ce décret porte sur les obligations climatiques dans les bâtiments tertiaires publics et privés. Deux arrêtés complètent ce texte : un Arrêté « Méthode » et un Arrêté « Valeurs Absolues », imposant ainsi à tous les propriétaires et locataires d’un bâtiment de plus de 1 000 m² de surfaces tertiaires de suivre et de contrôler leurs consommations énergétiques. Il faut en effet notifier en amont que les bâtiments du secteur tertiaire français chauffés et climatisés représentent près de 940 millions de m2 de surface de plancher. Ils sont aujourd’hui responsables de 40 % des consommations énergétiques finales et de 25 % des émissions de gaz à effets de serre du secteur immobilier. En ce sens, et par voie de conséquence, pour contrer cela, la loi ELAN pose un objectif de réduction des consommations énergétiques de ces bâtiments tertiaires à trois horizons. On parle ainsi de baisse progressive, par rapport aux consommations énergétiques de l’année de référence choisie entre 2010 et 2019, à savoir :

  • – 40 % en 2030
  • – 50 % en 2040
  • – 60 % en 2050

Afin d’assurer un suivi complet et méthodique, ces consommations énergétiques devront être notifiées dès septembre 2022 sur une plateforme numérique dénommée OPERAT (Observatoire de la performance énergétique de la rénovation et des actions du tertiaire), une plateforme gérée par l’Ademe. En cas de non-respect de cette obligation légale d’inscription, les réfractaires risqueront alors une amende pouvant aller jusqu’à 7.500 € et voir leur nom ajouté sur une liste d’un site étatique portant sur un principe de Name & Shame. Ces derniers pourront ainsi constater par la suite la baisse de la valeur de leur actif immobilier.

A noter que la transmission de ces données de performance énergétique des locaux est reportée à septembre 2022, ce qui laisse le temps aux propriétaires et locataires d’immobilier tertiaire de recenser tous ces chiffres. La transition énergétique à plusieurs enjeux : économique, environnemental et social.

Voici ci-dessous une frise chronologique représentative des divers textes législatifs en matière d’objectifs de consommations énergétiques.

Le Décret Tertiaire, contrainte pour les propriétaires-bailleurs

L’objectif

L’objectif du Décret Tertiaire est de maîtriser la consommation d’énergie, de favoriser l’efficacité et la sobriété énergétiques des bâtiments tertiaires en France et surtout d’encadrer légalement les réductions des consommations du secteur tertiaire dans l’optique d’atteindre l’objectif de neutralité carbone fixé par la France à l’horizon 2050. Le décret tertiaire a également comme objectif d’optimiser les coûts énergétiques en réduisant la consommation et donc les dépenses liées à l’énergie pour les entreprises.

Qui est concerné ?

  • les propriétaires et occupants de bâtiments à usage tertiaire du secteur privé et public de plus de 1 000 m2 de surface au plancher ou de surface cumulée, comme par exemple : les bureaux, les hôtels, les commerces, les bâtiments dédiés à l’enseignement, les bâtiments administratifs… ;
  • les propriétaires-bailleurs et les preneurs sont soumis à cette obligation. Le périmètre de responsabilité de chacun est renvoyé à la rédaction du bail.

Il est à noter que 3 catégories de bâtiments sont exclues du champ d’application :

  • les bâtiments qui ont donné lieu à un permis de construire à titre précaire ;
  • les bâtiments ou parties de bâtiments destinés au culte ;
  • les bâtiments ou parties de bâtiments dans lesquels sont exercés une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.

Quelles sont les modulations prévues par le DT ?

Il est possible dans certains cas de ne pas atteindre les objectifs prévus par la loi. En effet, le Décret Tertiaire prévoit quelques ajustements des objectifs quant à la réduction des consommations d’énergie finale. Le législateur accepte donc que certaines situations empêchent l’atteinte des objectifs mais cela doit être prouvé à l’aide d’un dossier technique. Les modulations peuvent porter sur :

  • les risques pathologiques pour le bâtiment qui risquerait d’affecter sa structure et/ou son clos couvert ;
  • l’impossibilité pour certains bâtiments classés de voir leur aspect extérieur modifié ;
  • la disproportion entre le coût engendré et les  bénéfices attendus pour certains bâtiments.
  • le changement de volume d’activité.

Le Décret Tertiaire, un processus d’acculturation pour les salariés des entreprises gestionnaires

Mise en application au sein d’une entreprise de gestion d’actifs

Une nécessaire adaptation au sein des entreprises gestionnaires d’actifs immobiliers tertiaires

Au sein des entreprises de gestion d’actifs immobiliers, c’est au Responsable RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises) de se charger du respect des obligations du Décret Tertiaire. Cependant, toutes les entreprises n’ont pas de Responsable RSE ou d’employés chargés des missions RSE. Dans ce cas, c’est donc à l’entreprise de gestion d’actifs immobiliers de se charger de ces nouvelles missions. Au sein de l’entreprise, le management devra être réétudié afin que des employés travaillent sur ces missions en sus de leurs missions déjà attribuées. Les nouvelles dispositions imposées par le Décret Tertiaire auront donc aussi un impact sur le management direct de l’entreprise de gestion d’actifs immobiliers.

Désormais, il peut être établi directement à la signature des baux commerciaux de déterminer quelle partie au contrat devra se charger de la collecte et la saisie des données sur la plateforme numérique OPERAT. En effet, au sein de grosses structures de gestion d’actifs immobiliers, il peut s’avérer complexe de devoir remplir les obligations pour chaque entité, dans ce cas, cela peut être géré contractuellement. De fait, lors de la signature du bail commercial, une clause est désormais admise, cette dernière permet de contractualiser laquelle des parties au contrat devra se charger de la collecte et saisie annuelles des données énergétiques, que ce soit le bailleur ou le preneur. Cela revêt une importance capitale, car en cas de non-respect des nouvelles obligations du Décret Tertiaire, des sanctions sont prévues, et cette clause au contrat permettra donc de savoir qui seront les destinataires des sanctions engendrées.

La collecte des données

Quels systèmes mettre en place au sein des entreprises pour atteindre l’objectif avant la date limite de septembre 2022 ? Les propriétaires ou gestionnaires des bâtiments à usage tertiaire doivent collecter les données de consommations énergétiques, pour pouvoir les saisir sur la plateforme numérique OPERAT. Aussi, ils devront choisir une année de référence entre 2010 et 2020 pour la saisine sur ladite plateforme.

La plateforme numérique OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du tertiaire) est gérée par l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie).

Ce dispositif a différents objectifs. Il sert principalement à mobiliser une base de données afin de permettre un benchmark de l’énergie dans le secteur de l’immobilier tertiaire pour tous les acteurs à un niveau d’échelle nationale, régionale et départementale. Cet outil a également pour objectif de permettre aux gestionnaires de ces bâtiments tertiaires d’avoir un repère leur permettant de suivre leur consommation et leur performance énergétique annuellement à l’échelle d’un bâtiment ou de l’ensemble de leur patrimoine d’actif. Il s’agit d’un projet ambitieux à long terme, un dialogue entre les propriétaires et preneur à bail doit s’engager pour définir les actions que chacun doit mener tant sur le bâtiment que sur l’exploitation des équipements de celui-ci et même de l’exploitation de chacun des locaux.

Les solutions à mettre en place au sein des bâtiments tertiaires pour atteindre les objectifs

Le Décret Tertiaire impose aux entreprises d’atteindre un certain nombre d’objectifs. Afin d’y arriver, il est nécessaire pour les entreprises de s’adapter tant sur le plan juridique et technique.

Les locaux utilisés par les entreprises sont parfois anciens et peu performants sur le plan énergétique, pour remplir les objectifs du décret des travaux devront être réalisés. En effet, d’une part, il sera primordial de les équiper de dispositifs d’aide en faveur de la réduction d’énergie, tels que la mise en place de minuteurs sur les multiprises, afin de couper le courant sur des intervalles de temps choisis ou mettre des détecteurs de mouvement dans des endroits stratégiques, ou bien encore, avoir un suivi de consommation en temps réel afin de pouvoir ajuster ses comportements (…). D’autre part, les aménagements doivent être complétés par des travaux tels que renouveler l’isolation des murs (par l’extérieur ou par l’intérieur), isoler les combles, changer les fenêtres, installer des VMC etc. Le but est de faire appel à des entreprises locales pour réaliser ces travaux. Il y a une dynamique et une économie à mettre en place pour réduire son empreinte carbone dès la première action. Enfin, il est nécessaire de repenser les modalités d’exploitation des bureaux. Par exemple, il ne faut pas hésiter à déplacer des bureaux dans des espaces plus stratégiques et mieux adaptés en termes d’exploitation d’énergie, ou bien enocre, déplacer les bureaux qui se situent dans des pièces peu éclairées et froides dans des zones plus confortables et transformer ces espaces en zones de stockage.

En complément des travaux et aménagement des locaux, il appartiendra aux entreprises de sensibiliser les occupants des bureaux à avoir des attitudes plus favorables à l’économie d’énergie (éteindre son ordinateur au lieu de le mettre en veille, ne pas ouvrir les fenêtres si un climatiseur est en marche, apprendre à fermer les portes etc.).

Il sera nécessaire pour les entreprises de compléter ces procédés par la mise en place ou la définition d’un service dédié à la gestion technique des immeubles en lien avec ces obligations. Pour les grandes entreprises, il faut ajouter ces tâches au service RSE, et ce, dans le but de veiller au bon respect des règles et pouvoir ainsi analyser la trajectoire que prendra cette nouvelle gestion en vue des objectifs fixés par le décret, à savoir, analyser les points faibles, les points forts, les axes d’améliorations, les axes stratégiques etc. Enfin, il y aura lieu de mettre en place un suivi des consommations d’énergie afin de piloter les performances, avec des reportings afin de présenter les résultats à l’ensemble des employés dans le but de les encourager et de les impliquer.

Le Décret Tertiaire, un impact sur les actifs immobiliers et leur propriétaire

Conséquences sur les actifs immobiliers à usage tertiaire

Pourquoi devoir atteindre ces objectifs ?

Dans le premier et deuxième volet du sixième rapport d’évaluation du GIEC publiés respectivement les 9 août 2021 et 28 février 2022, le constat est clair : le climat est en train de changer dans le monde et plus rapidement que prévu. Il faut agir, et vite, car même si nous arrivons à limiter le réchauffement climatique, les catastrophes naturelles devraient se multiplier. En effet, selon ce rapport, la température de la planète devrait augmenter de 1,5°C dès 2030, soit 10 ans plus tôt que le rapport précédent du GIEC (La Rédaction, 2021).

Rappelons aussi que le secteur du bâtiment pèse, tous secteurs confondus (transports, agriculture, industrie, commerce, etc.) pour 44% de la consommation énergétique française. Ce qui équivaut en 2015 à 68,7 millions de tonnes équivalent pétrole (MTep) de gaz, fioul, électricité et autres combustibles sur 154,4 MTep d’énergie finale consommée (Source : MEDDE).

Le Décret Tertiaire a donc été pensé et rédigé dans un objectif de transition énergétique et de baisse significative des consommations énergétiques d’un des secteurs les plus énergivores en France. Voilà pourquoi l’atteinte des objectifs fixés par le Décret Tertiaire est primordiale. Pour arriver à ces objectifs, leur non-respect ne sera pas sans conséquences.

Quelles conséquences directes et indirectes sur les actifs ? sur les propriétaires ?

Les conséquences seront de deux natures différentes. De fait, les actifs immobiliers seront visés mais aussi les propriétaires-bailleurs afin de les pousser à agir en ce sens.

Les sanctions en cas de non-respect des obligations du Décret Tertiaire

Les résultats des consommations devront être transmis en temps et en heure sur la plateforme numérique OPERAT comme cité précédemment. Si ces obligations ne sont pas respectées, alors le législateur prévoit plusieurs sanctions en cas de non-transmission des informations demandées sur la plateforme ou du non-respect des résultats.

  • En cas d’absence de déclaration avant le 30 septembre 2022, le Préfet pourra mettre en demeure le responsable de la déclaration. Ce dernier disposera alors d’un délai de 3 mois supplémentaires pour renseigner les informations. Néanmoins, il sera inscrit sur un registre des services de l’État l’ensemble des mises en demeure prononcées à son encontre.
  • En cas de non-respect des objectifs, le Préfet pourra mettre en demeure le responsable d’établir un plan d’actions entre le copropriétaire et le(s) preneur(s) avec un échéancier prévisionnel de réalisation ainsi qu’un plan de financement. Ce dernier sera soumis au Préfet pour approbation.
  • En cas de non transmission du plan d’actions avec la mise en place d’un échéancier prévisionnel ainsi qu’un plan de financement dans un délai de 6 mois, le Préfet peut mettre en demeure individuellement le copropriétaire et le(s) preneur(s) d’établir chacun leur plan d’actions dans un délai de 3 mois.
  • Si ce dernier n’est pas transmis au Préfet, il y aura publication des noms du copropriétaire et du/des preneur(s), et les intéressés encourent une amende allant jusqu’à 7.500 € pour une personne morale et 1.500 € pour une personne physique.
  • La publication sur un site internet des services de l’Etat. Cette liste suit un principe de Name and Shame, à savoir, « nommer et couvrir de honte », qui nommera les bâtiments, et par extension leurs responsables, ne respectant pas les obligations du Décret Tertiaire. Cette liste permet d’exposer au grand public les mauvaises pratiques d’une entreprise.

Une baisse significative du prix de vente des actifs

La sanction pouvant affecter le prix de vente des actifs immobiliers tertiaires est le principe du Name and Shame. En effet, cette liste sera publiée par l’Etat et sera publique. Tous les investisseurs pourront y avoir accès et pourront de fait voir apparaître le nom de l’actif qu’ils espèrent acheter. Cela leur permettra de faire baisser le prix de vente de l’actif. Ils pourraient alors argumenter cette baisse significative par la loi du marché qui, de par l’inexécution d’obligations en matière de réduction de la consommation énergétique finale des bâtiments assujettis, les acteurs et investisseurs se désintéresseront de ces actifs qui ne répondraient donc plus aux objectifs légaux.

Un actif immobilier bénéficiant d’une rénovation énergétique connaîtra un effet bénéfique sur sa valeur marchande, cela est appelé la « valeur verte » qui équivaut à la valeur prise dont bénéficie un actif immobilier grâce à ses atouts environnementaux. À l’inverse, un actif immobilier ne pouvant justifier d’une rénovation énergétique se verra frappé d’une « décote grise » correspondant à sa perte de valeur du fait de ses défauts en matière de performance énergétique.

Il est à noter que les potentiels investisseurs peuvent significativement faire baisser le prix de vente d’un actif immobilier car le prix d’une rénovation énergétique pour arriver au respect des nouvelles obligations imposées par le Décret Tertiaire peut représenter un pourcentage important du prix du bien immobilier. En effet, en général, les professionnels évoquent un prix moyen des coûts de travaux de rénovation énergétique situé entre 200 € et 450 € par m2, soit pour un bâtiment de plus de 1.000 m2 entre 200.000 € et 450.000 € minimum.

Conclusion

Le Décret Tertiaire a été mis en place afin de revoir en profondeur les manières de produire et de consommer l’énergie des bâtiments tertiaires et de les rénover dans une optique de développement durable et de respect de l’environnement. Nous avons bien en tête que la problématique de la consommation énergétique des logements comme du parc tertiaire demeure une priorité pour le gouvernement et tout particulièrement pour le législateur qui tente d’encadrer les dérives. C’est en ce sens que le Décret Tertiaire met en application l’article 175 de la loi ELAN. Nous avons également pu constater que l’application de ce dernier est immédiate, bien qu’elle fut repoussée à de multiples reprises, ce qui engendre une réactivité instantanée de la part des entreprises du secteur tertiaire.  

En effet, la première étape pour ces entreprises est de recenser l’historique de leur consommation dans le but de recueillir les données qui leur serviront de base pour l’avenir. Des solutions pourront ensuite être envisagées au regard des résultats pour améliorer et réduire la consommation énergétique des bâtiments.

Les conséquences de cette obligation sont multiples : cela engendre dans un premier temps des modifications au sein des entreprises qui développent ainsi une nouvelle façon de manager autour d’un objectif commun. Il est d’autant plus nécessaire qu’il ne faut pas omettre le coût de réalisation d’une telle opération. A contrario, la non réalisation et participation des entreprises à cet objectif de réduction des consommations énergétiques est assimilée à une “décote grise”, à laquelle s’ajoutent une amende et une inscription sur les fichiers publics nationaux.

Le Décret Tertiaire a donc été adopté dans le but d’éveiller les consciences sur l’urgence de la situation. Le projet demeure ambitieux et nécessite l’implication de chaque acteur. Il oblige ces derniers, qui sont au cœur de la problématique, à employer les moyens d’action efficaces et à agir dès à présent afin de respecter les objectifs et préserver notre environnement. Ce décret est donc un pas de plus vers ce que l’on pourrait appeler l’ «immobilier durable » ou l’ « immobilier vert ».

Bibliographie

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