L’impact la crise sanitaire de la COVID 19 sur les modes et les espaces de travail
ADOUAN Maeva
CAMARA Fatou
GONCALVES Ketlelinne
LAGAYED Halima
RIGAUX Cindy
TAMIMY Sonia
Étudiantes en Master II Management et Développement de Patrimoines Immobiliers
IAE – School of Management – En partenariat avec l’Ecole Supérieure de l’Immobilier (ESI)
L’impact la crise sanitaire de la COVID 19 sur les modes et les espaces de travail
Introduction
La crise sanitaire a eu un retentissement conséquent dans le monde. En France, le gouvernement a dû prendre des mesures de restrictions rapides et drastiques, et ce, dès le premier trimestre 2020 afin de ralentir la propagation du virus. La mesure la plus importante a été́ de confiner la totalité́ de la population pendant plusieurs mois.
En conséquence, l’organisation du travail en France a été́ chamboulée depuis 2020. Les entreprises ont dû mettre en télétravail la majorité́ de leurs collaborateurs sans vraiment avoir eu le temps de se préparer en amont.
Avant cela, la pratique du télétravail n’était pas du tout généralisée dans les entreprises. D’après l’institut supérieur du travail cela représentait entre 3% et 5%, depuis le premier confinement ce chiffre à largement augmenté car la crise en a favorisé l’expansion.
- L’immobilier tertiaire, appelé́ également immobilier d’entreprise, est le marché́ immobilier relatif à l’achat, la vente et la location de biens immobiliers liés aux métiers de services.
- A la différence de l’immobilier résidentiel qui traite les habitations, il comprend les locaux commerciaux, terrains, stades, bureaux, entrepôts, parkings privatifs, etc. L’immobilier d’entreprise concerne des domaines variés tels que : la restauration, l’hôtellerie, la santé, le commerce, le service et l’éducation.
L’un des premier impact direct lié au confinement et l’accroissement du télétravail est l’effondrement du marché́ de l’immobilier de bureaux. En effet, beaucoup de locaux sont restés vacants, cette tendance se ressentant surtout en Ile-de-France. D’après une étude du 2 mars 2021 de la BPCE pour solution immobilière « la quantité́ des bureaux loués s’est effondrée de 45% comparé à l’année 2019 ». En 2022, la plupart des entreprises proposent toujours la possibilité de faire minimum 2 jours de télétravail par semaine. Nous pouvons donc constater qu’il y a un réel changement des modes et espaces de travail depuis la crise sanitaire.
L’impact sur les modes et espaces de travail
Une nouvelle organisation des modes de travail
Suite à la crise sanitaire les entreprises ont dû faire preuve de flexibilité afin d’aborder la transition et le passage d’une organisation de travail structurée et encadrée à une organisation plus souple et autonome. En effet, la pandémie a bouleversé le management traditionnel. Les modes de travail ont été repensés grâce aux outils de communication tels que les email, chats, téléphones et autres outils de visioconférence.
Afin que le télétravail se passe au mieux, les managers, tout comme les salariés ont dû adopter une relation de confiance, une bonne organisation tout en ayant le matériel adapté à disposition.
A présent, il n’est plus utile d’être tous présents au bureau pour participer à des réunions car les plateformes tel que Microsoft Teams ou Zoom permettent de se réunir à plusieurs sans se déplacer. Cette nouvelle organisation des modes de travail représente de nombreux avantages. En effet, on peut citer notamment une chute du taux d’absentéisme, moins de perte de temps liée aux transports et moins de hiérarchie.
Bien que le télétravail représente un atout en termes de praticité pour l’entreprise et ses collaborateurs, tous les salariés ne souhaitent pas y prendre part. D’après une étude réalisée par le conseil en immobilier d’entreprises JLL, « sur plus de 3.300 salariés, un tiers des salariés ne souhaitent plus du tout télé-travailler ». Cette étude met en exergue le souhait d’une partie des salariés de retourner sur leurs lieux de travail avec de nouvelles exigences vis-à-vis de leur espace de travail.
Impacts sur les espaces de travail
La crise sanitaire et la mise en place du télétravail ont conduit à l’avènement des « tiers lieux », car télé-travailler ne veut pas dire rester seul chez soi. En effet, de plus en plus de monde se réunissent dans des espaces de travail pour conserver un lien social similaire à celui qu’ils auraient s’ils étaient au bureau. Ces espaces de dit de coworking permettent également aux salariés de conserver un niveau de motivation.
Concernant les espaces de travail, de nouvelles exigences émergent de la part des salariés. Les espaces de travail ont dû et vont devoir continuer à être repensés de sorte à ce que tout le monde s’y sentent bien. L’étude de JLL sur les conséquences du télétravail révèle qu’il y a un an, « 60 % des salariés se disaient satisfaits de leur environnement de travail, ils ne sont plus que 48 % aujourd’hui».
En effet, il semblerait que les françaises et les français souhaitent travailler dans des bureaux « plus humains » (à 83 %) et que les espaces de travail soient aménagés de sorte à « favoriser le bien-être tout en laissant la place à la déconnexion et aux moments de socialisation », en adoptant par exemple le principe des bureaux partagés.
Les entreprises l’ont bien compris, l’objectif est à présent de prendre en compte les besoins des salariés afin d’organiser les espaces de travail. Quand certains collaborateurs vont avoir besoin d’un bureau attitré avec des espaces de rangements pour être performant d’autres auront des besoins intermittents et n’auront pas besoin de poste attitré. L’intérêt va être de proposer aux salariés « le plus d’options possibles concernant les espaces de travail » et cela en proposant la réservation de salles de réunions, en mettant à disposition des espaces privatifs pour prendre des calls, mais aussi d’espaces de concentration par exemple.
L’épidémie de Covid 19, facteur d’accélération de l’évolution des modes et espaces de travail
L’hybridation des modes et espaces de travail
Les modes et espaces de travail n’ont cessé d’évoluer depuis ces dernières années. En effet, l’organisation du travail diffère de l’espace de travail taylorien où rendement et productivité étaient les maîtres mots. Les espaces de travail subissent de nombreux changements pour s’adapter à « l’ère du temps » où de nouveaux besoins apparaissent. Comme évoqué précédemment, les restrictions sanitaires ont entraîné une accélération de l’évolution de l’organisation du travail créant des besoins spécifiques. Les distanciations sociales, le confinement, les couvre-feux ont poussé les entreprises à « repenser leurs modèles d’organisation ». La nécessité de l’espace de bureau est totalement remise en cause.
Le modèle hybride, une norme pour les entreprises
C’est dans ce contexte que le « travail hybride » est devenu une norme pour les entreprises. Le mot hybridation décrit un nouveau modèle de travail qui allie travail en « présentiel » et en « distanciel ». On entend par cette organisation que les collaborateurs jonglent entre plusieurs espaces de travail. On retrouve dans ce modèle de travail la « mixité » qui permet de travailler depuis plusieurs lieux, mais aussi la « flexibilité » de ce mode de travail qui donne la possibilité d’adapter et même d’optimiser son temps de travail. Néanmoins, même si ce modèle de travail est perçu comme “la solution” à tous les problèmes, il y’a des aspects dans l’ombre.
L’impact du travail hybride sur l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée
L’aspect libre et flexible de ce modèle de travail présente une frontière assez floue entre vie professionnelle et vie privée. La question de l’équilibre peut se poser selon deux points de vue. D’abord, la question de la disponibilité. Est-ce que le télétravail signifie être disponible à tout moment et même en dehors du travail ? La question du retour au bureau est perçue comme un retour de vacances et provoque un stress. On parle aussi de conciliation entre vie familiale et vie professionnelle qui peut être un avantage d’un point de vue mobilité où on retire le temps trajet domicile-bureau. Le collaborateur aurait donc plus de temps à consacrer à ses activités privées. A l’inverse, cette imbrication de vie privée professionnelle perçue comme inconvénient avec un environnement qui peut être contraignant lorsqu’on travaille à domicile avec des sources de déconcentration et donc de perte de productivité.
Bien que le travail hybride soit la solution la plus pérenne pour s’adapter à un environnement changeant, il ne faut pas négliger le fait que ce mode de travail doit être personnalisable et individualisé. Pour que ce mode de travail ne présente pas un frein à la productivité, il doit être présenté comme un choix, car chaque collaborateur a sa perception de l’espace de travail. Ce modèle de travail, doit être aussi associé un type de management qui s’adapte au travail hybride où manager et collaborateurs doivent être formés.
Le phygital, support du travail hybride
L’enjeux de la collaboration dans un mode de travail hybride est de « garder le contact ». C’est dans ce contexte que s’inscrit le « phygitale ». Par définition, le « phygitale » est une contraction des mots physique et digitale. Ce terme vient du marketing et fut déposé en 2013 par l’agence australienne Momentum. Par exemple, le « click end collect » que nous avons développé pendant la crise sanitaire en est l’illustration. Dans le contexte du travail en mode hybride, le « phygital » est un outil pour préserver la connectivité, la communication et le partage d’informations entre les collaborateurs. Les collaborateurs deviennent eux aussi « phygitaux ». En effet, l’essor de nouveaux outils connectés (PC, portable, tablette, le cloud…) permettent aux collaborateurs de travailler indifféremment du bureau, de chez soi ou en mobilité.
Le développement du numérique dans les entreprises, aide à la généralisation du télétravail
Le déploiement du télétravail
L’année 2020 a été marquée par de profondes mutations sur de nombreux pans de la société. La pandémie de la Covid-19 a contraint le gouvernement à mettre en place de nouvelles règles pour les entreprises, notamment afin de lutter contre les conséquences du confinement. Le télétravail a donc été perçu comme l’une des solutions, pour que les entreprises puissent s’adapter à un mode de fonctionnement à distance. Le télétravail est défini comme : « toute forme d’organisation du travail dans laquelle un travail qui aurait également pu être exécuté dans les locaux de l’employeur est effectué par un salarié hors de ces locaux de façon volontaire en utilisant les technologies de l’information et de la communication ». En effet, selon une étude de l’INSEE parue le 10 décembre 2020, le télétravail a permis à 40 % des sociétés de poursuivre leur activité pendant le premier confinement. Le législateur a aussi dû prendre en considération la distance imposée aux associés et ajuster les règles de réunion et de délibération des assemblées générales, afin qu’elles puissent avoir lieu sans présence physique.
L’arrivée du Coronavirus en France aura mis le télétravail à l’honneur. En l’espace de quelques mois, le télétravail est passé du stade d’expérimentation à une norme inévitable pour les employeurs et attendue par les salariés. Mais il ne faut surtout pas oublier, que le télétravail n’a été rendu possible que par l’existence des outils numériques.
La crise sanitaire, catalyseur de la digitalisation
La « troisième révolution industrielle », notion utilisée par l’économiste et sociologue Jérémy Rifkin pour démontrer l’essor spectaculaire des nouvelles technologies, a entraîné un profond bouleversement de notre société. La crise sanitaire a accéléré la transformation numérique des entreprises, elles ont dû adapter leurs méthodes de travail et, plus généralement, leur fonctionnement. Le recours aux plateformes digitales ou à l’utilisation de l’économie participative à travers la levée de fonds par crypto monnaie sont devenus des pratiques de plus en plus usuelles dans ce contexte pandémique et sont amenées à se pérenniser.
Notre économie s’en est trouvée profondément modifiée avec l’émergence de nouveaux modes de production et de consommation dominés par l’outil internet. Aucun secteur d’activité n’y échappe et cela implique l’accélération de la mutation numérique notamment des entreprises, mais aussi des particuliers.
En réalité, si nous étions déjà dans l’ère du numérique, la pandémie a accéléré considérablement le recours au « tout digital ». L’évolution technologique, en particulier, l’informatique et internet, a permis le maintien des liens professionnels. La numérisation a facilité l’accès aux ressources professionnelles depuis chez soi et les réunions ont pu continuer à avoir lieu grâce à la visioconférence. En cela, le développement numérique est devenu un objectif pour la majorité des sociétés. Les entreprises ont réalisé l’impérieuse nécessité d’accroître leur organisation digitale. Les pouvoirs publics accordent en outre une attention accrue aux technologies émergentes comme l’IA, la technologie du block Chain et l’infrastructure 5G, cette dernière étant indispensable au déploiement du très haut débit mobile, de l’internet des objets et des applications.
Le lieu de travail de demain
Les nouvelles stratégies immobilières des entreprises
La crise sanitaire a poussé les sociétés à repenser leur stratégie immobilière. En effet, les travailleurs en France ont dorénavant besoin d’espaces de travail plus flexibles d’après une étude faite par Instant Offices. Nous pouvons y trouver d’autres informations telles que : le cas d’employés qui exigent plus d’agilité quant au choix de leur lieu de travail, tandis que les responsables recherchent, eux, des lieux de travail favorisant la collaboration et l’inspiration, ou bien encore, la demande entre 2020 et 2021, d’espaces de travail flexibles qui a augmenté de 23%, et enfin, la France qui est 2ème sur le marché européen en terme d’espaces de travail flexibles derrière le Royaume-Uni.
L’immobilier, second levier des dépenses des entreprises après les salaires est lui aussi en pleine reconfiguration. Nous pouvons prendre comme exemple la société Ricoh France qui est spécialisée dans la vente d’imprimantes de bureau, photocopieurs etc, celle-ci n’était pas du tout préparée au télétravail. Depuis la pandémie, l’entreprise a pu revoir sa stratégie et proposer à ses 2700 collaborateurs de travailler à distance 2 à 3 jours par semaine. Cette nouvelle organisation a entraîné une diminution de leur besoin en termes de surface. En région, ils sont passés de 32 agences à 11, soit une diminution de 24 000 à 10 000 m². Même scénario pour le siège social situé à Rungis, ils occupent dorénavant 6 400 m² contre 14 000 m² avant la crise sanitaire. Ces surfaces libérées engendrent ainsi des millions d’économies pour les dirigeants, leur permettant ainsi de les réinvestir dans d’autres projets.
Selon les 10 tendances de l’immobilier 2022 consultable sur JLL, un salarié sur trois n’a actuellement accès à aucune offre de bien-être ou de santé. Le lieu de travail de demain se doit de prioriser le bien-être physique et mental de ses salariés. Nous pouvons le confirmer avec les chiffres présents dans cette étude, 73% des salariés souhaitent travailler dans des environnements plus humanisés, 58% considèrent que l’accompagnement en matière de santé et bien-être distinguent l’employeur sur le long terme et enfin 43% sont en quête d’opportunité d’apprentissage et de développement professionnel. Nous pouvons donc conclure cette sous-partie en affirmant que les stratégies immobilières des entreprises ont évolué avec la période de crise sanitaire qu’ils ont traversée, leurs besoins ont changé, une nouvelle organisation a dû être mise en place, les attentes des salariés ont tendance elles aussi à se développer.
Le sort des immeubles à destination de bureaux
Dans ce dernier point, il sera question de comprendre comment construire le lieu de travail de demain. Comme évoqué précédemment, la crise sanitaire de la COVID 19 à augmenter considérablement le travail à distance et a chamboulé littéralement l’immobilier de bureau. En effet, de nombreuses entreprises envisagent de réduire la surface de leurs bureaux. Avec plus de 20 000 accords de télétravail signés en 2021 selon une étude de Xerfi, le nombre de salariés éligible au télétravail devrait tripler pour passer « de 9 % avant la crise sanitaire à 31 % dans deux ans, tous secteurs confondus. ». C’est notamment le cas de l’entreprise Fujitsu, qui s’est engagée à réduire la surface de ses bureaux de moitié d’ici 3 ans.
Mais alors, avec la réduction de la surface de bureaux et l’augmentation du télétravail, comment devons-nous repenser le modèle de bureau de demain, et quelles sera le sort pour nos immeubles de bureaux ? Pour répondre à ces questions nous allons étudier différents points de vu.
Pour Pierre Mattei créateur du Groupe Keys Asset Management, spécialisé dans le développement et la gestion de fonds d’investissement immobiliers : « L’immobilier de demain sera évidemment mixte ». Les immeubles d’entreprises actuellement situés en périphérie seront bannis : fini les trajets de transports indéterminé et les barres dédier seulement au bureaux. Celle-ci feront place à des places de villages avec des multi usages (bureaux, hôtels, cinéma, commerces, ainsi qu’un tiers-lieu éphémère destiné à devenir résident) et des espaces dédiés aux rencontres.
Pour Stéphane Bensimon de CEO de Wojo : « La densification des bureaux n’est plus acceptable ». L’entreprise a construit un 14ème site à Paris, qui comprend 820 postes de bureaux privatifs et plus de 100 places de coworking. Ces nouveaux espaces de de coworking sont pensés pour favoriser le télétravail, réduire les distances de travail, et améliorer les conditions hygiénique et sereines.
Pour Magali Marton, directrice communication, marketing, research & data chez Colliers International France : « Le modèle devrait plutôt s’orienter demain vers du multi locataire plutôt que du mono locataire » En effet,de nombreuses entreprises on fait le choix de diviser les plateaux. C’est le cas de la Tour Alto à La Défense, initialement prévue pour trois à quatre locataires maximum, se loue désormais par étage de 1 200 et 1 600 m², voire par demi-étage.
Pour d’autres entreprises, l’idée serait d’implanter des bureaux en ville afin de limiter les déplacements. D’autres encore mettent en avant le besoin de renégocier leurs baux, d’établir des regroupements ou de se délocaliser.
Conclusion
Pourtant, malgré toutes ces informations, nous considérons que le travail à distance ne provoquera pas la fin des immeubles de bureaux, mais nous invitera seulement à repenser les constructions de demain, avec par exemple la construction de plus petites surfaces de bureaux et l’aménagement de bureaux flexibles. La construction des immeubles de bureaux c’est également, une augmentation d’immeubles mixtes (mélangeant bureaux, habitation et commerces.). Les tendances aux mutations d’immeubles de bureaux sont en cours et ne vont cesser d’augmenter.
Bibliographie
- Les Echos : Immobilier : ces immeubles qui donnent envie de retourner au bureau
- Workplace : Marché de bureaux : plus de télétravail, moins de mètres carrés ?
- EMS Service : Quel avenir pour l’immobilier de bureaux ?
- Camara Fatoumata, Mémoire professionnel, L’adaptation du management de projets de construction et l’accompagnement des entreprises dans leurs stratégies immobilières de bureaux depuis la crise sanitaire (2020-2021)
- Claude, G. (2021, 24 mars). Collecte de données : caractéristiques, techniques et exemples. Scribbr. https://www.scribbr.fr/methodologie/collecte-de-donnees/
- Télétravail, flex office. . . Les entreprises bouleversent leurs stratégies immobilières. (2022, 22 février). L’usine nouvelle. https://www.usinenouvelle.com/editorial/teletravail-flex-office-les-entreprises-bouleversent-leurs-strategies-immobilieres.N1779622
- Top 10 des tendances de l’immobilier dans le monde en 2022. (2022, 16 février). JLL. https://www.jll.fr/fr/espace-presse/Top-10-des-tendances-2022-de-l-immobilier-d-entreprise-JLL
- JLL : Télétravail le charme des débuts n’opère plus https://www.jll.fr/fr/etudes-recherche/management/teletravail-le-charme-des-debuts-nopere-plus
- CBNEWS : Comment la pandémie covid a fait évoluer nos espaces de travail
- Covid 19 l’évolution des modes et lieux de travail
- MIEUX : Quels seront les impacts de la crise sanitaire sur les espaces de travail ?https://www.mieux-lemag.fr/articles/nouveaux-usages-travail/quels-seront-les-impacts-de-la-crise-sanitaire-sur-les-espaces-de-travail/
- WebLex, (23/11/2020). Coronavirus (COVID-19) : généralisation du télétravail, pour tous ? – Rédigé par l’équipe WebLex.
- Kammi.fr – La généralisation du télétravail : le télétravail peut-il durer ?.
- OCDE.org (27/11/2020) – OECD Digital Economy Outlook 2020 – La transformation numérique à l’heure du COVID-19.
- CNEWS (17/07/2020). Coronavirus : la généralisation du télétravail – Youtube