Le marché de l’immobilier de luxe en France (2ème Partie)
Une surreprésentation à Paris
Le volume des ventes de biens de luxe est en réalité assez faible dans l’absolu et très concentré sur un petit nombre de territoires. On compte seulement 3 500 transactions de plus de deux millions sur un total de 1,2 million de ventes en France en 2021 et le nombre d’annonces des sites de luxe représente moins de 1 % des annonces totales. Sur l’ensemble des villes où le luxe existe (qui affichent au moins 1 annonce de luxe en 2021), le marché du luxe représente moins de 4 % des annonces totales. Et cette part de marché se monte à 8 % dans les villes où il existe un marché signifi atif (plus de 50 biens en vente).
Pour les transactions de plus de cinq millions d’euros, les deux points soulignés, petit nombre et concentration territoriale, sont encore plus exacerbés. Avec 717 ventes
Des Clusters sur la Côte d’Azur et les Alpes
323 villes ayant publié au moins 50 annonces de biens de luxe ont été analysées pour l’année 2021. Le volume d’annonces fournit une bonne indication de la taille réelle du marché : les annonces publiées sur les trois portails principaux (2) indiquent clairement que le luxe s’opère surtout à Paris intra-muros (19 104 annonces) et surtout dans le 16e arrondissement. Ce faisant, les perceptions sont un peu recadrées : le marché de St Tropez est 6 fois plus petit que celui du Paris 16e , et la Baule ou le 1er arrondissement de Paris, 5 fois plus petit que celui de Cannes.
La seconde dimension est l’intensité du luxe, c’est-à-dire le nombre d’annonces de luxe rapporté au nombre d’annonces total dans la localité. Cet indicateur révèle des clusters du luxe, comme au Cap d’Ail (63 %), St Tropez (57 %) ou Courchevel (51 %). L’entre-soi dans ces localités fonctionne pleinement. À l’inverse, des villes comme Versailles (14 %), Annecy (6 %) ou Nice (6 %) apparaissent beaucoup moins « luxueuses » car plus étendues et diversifiées dans leur offre immobilière.
Une vision stratégique permet de dégager 4 marchés spécifiques. Le premier segment est celui du luxe ponctuel pour lequel les biens du luxe existent clairement pour 248 villes. Toutefois, ce marché est relativement restreint avec une moyenne de 119 annonces de luxe, et un peu noyé avec 8% d’annonces diffusées sur les portails de luxe. On y retrouve certains arrondissements centraux et de l’Est parisien, certaines villes moyennes comme Versailles, Annecy ou Biarritz, ainsi que des petites villes balnéaires comme Arcachon, Deauville, La Baule ou Sainte Maxime.
Un second segment est celui du luxe diffus, caractéristique des grandes villes côtières qui proposent des volumes conséquents à la vente mais au sein d’une offre immobilière diversifiée, à l’image de Bordeaux, Cannes ou Aix-en-Provence. Des secteurs spécifiques au sein de ces villes sont alors à identifier.
Un troisième segment concerne le luxe exclusif : à St-Jean-Cap-Ferrat, Courchevel, Gordes ou St Paul-de-Vence, plus d’une annonce sur 2 concerne une vente de luxe. Émergent ainsi des clusters homogènes, très concentrés, mais avec des volumes de ventes relativement restreints. C’est ici que l’on va retrouver les listes d’attentes et la sensation d’exclusivité maximale.
Enfin, le dernier segment concerne le luxe étendu, caractérisant un volume important et une intensité élevée de biens de luxe. Dans ces marchés, les plus performants du luxe, on retrouve loin devant Paris 16e , arrondissement deux fois plus puissant que Paris 6e , 7e , 8e ou Neuilly.
Croisant ces deux dimensions, le mapping ci-dessus offre une vision stratégique de 4 marchés spécifiques.
En vert, il s’agit d’un marché que l’on peut qualifier du Luxe apparent dans la mesure où les biens du Luxe existent clairement mais ce marché est relativement restreint avec moins de 1000 annonces, et un peu noyé avec moins de 30% d’annonces diffusées dans les portails de Luxe. On y retrouve certains arrondissements centraux et de l’Est Parisien, certaines villes moyennes comme Versailles, Annecy ou Biarritz, ainsi que des petites villes balnéaires comme Arcachon, La Baule ou Sainte Maxime.
En bleu, il s’agit du Luxe diffus, caractéristiques des grandes villes côtières qui proposent des volumes conséquents à la vente mais au sein d’une offre immobilière diversifiée, à l’image de Bordeaux, Cannes ou Aix-en-Provence. Des secteurs spécifiques au sein de ces villes sont alors à identifier.
En rouge, il s’agit d’un Luxe exclusif : Au Cap d’Ail, à St Tropez ou Courchevel par exemple, plus d’une annonce sur 2 concerne une vente de Luxe. Émergent ainsi des clusters homogènes, très concentrés, mais avec des volumes de ventes relativement restreints. C’est ici que l’on va retrouver les listes d’attentes et la sensation d’exclusivité maximale.
Enfin, en noir, il s’agit du Luxe étendu, caractérisant un volume important et une intensité élevée de biens de Luxe. Dans ces marchés, les plus performants du Luxe, on retrouve loin devant Paris 16ème, arrondissement deux fois plus puissants que Paris 6ème, 7ème, 8ème ou Neuilly.
(2) Les biens de luxe considérés sont les biens diffusés sur les trois sites principaux que sont Propriétés de France, Luxe résidence et Belles demeures. Tous les doublons ont été retraités. Données brutes fournies par la société Yanport.
Un marché de la location orienté plutôt à l’ouest
Les biens immobiliers de luxe constituent aussi des investissements qui peuvent dégager une rentabilité pour leur propriétaire. Une partie de ces biens se retrouve sur le marché locatif, notamment à Paris. D’après les données de Clameur identifiant les baux signés en 2021, si l’on considère un seuil de 1,4 au-dessus de la moyenne, le loyer moyen d’un bien de luxe s’établit à 2 800 euros pour une surface de 98 m2 . Corrigé de la structure des biens, les analyses montrent qu’environ 15 % des biens se louent au-dessus de ce seuil. En considérant un seuil d’intensité de location de luxe de 25 % et un seuil de volume de 25 biens loués, la répartition géographique confirme que les marchés de la location porteurs, étendus et diffus, sont positionnés principalement à l’ouest de Paris.
Sources : LuxuryDefined 2018 Chritie’s International Real Estate. State of Luxury Real Estate 2021, Luxury Portfolio International State of Luxury Real Estate 2022, Luxury Portfolio International Clameur. DVF et société Immo Data, www.immo-data. fr, plateforme Spécialisée dans lafourniture de données aux professionnels de l’immobilier.
En conclusion, il apparaît que l’immobilier de luxe ne recouvre pas une mais des réalités assez complexes. Des définitions assez floues, des micro-marchés spécifiques ou des types de biens hétérogènes. Bref, le monde de l’immobilier de luxe est avant tout l’apanage d’experts expérimentés capables d’estimer la valeur de ces biens spécifiques, de s’adresser avec intelligence à une clientèle à la fois exigeante et habituée à des codes très particuliers.
Pour autant, les données chiffrées montrent que plusieurs forces structurantes sont à prendre en compte dans les business models des marchés du luxe : l’intensité des biens de luxe et du sentiment d’exclusivité d’une part et l’aspect plus ou moins important des volumes réels que représentent ces marchés d’autre part. Ce dossier a sans doute permis de lever un peu le voile sur les arcanes de ce marché, finalement bien à part.
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