Se fier au DPE ne suffit pas

Sans formation sur les questions liées à la thermique des bâtiments, il est difficile pour les agents immobiliers de conseiller leurs clients en matière d’isolation. Pour vous renseigner, se référer uniquement au diagnostic de performance énergétique (DPE) – que l’on sait encore imparfait – n’est pas suffisant ni satisfaisant.

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En effet, le DPE est en effet un document qui donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il contient un double affichage : une étiquette « énergie » et une étiquette « climat » qui caractérisent le niveau du bâtiment sur ces deux aspects. Cependant, une personne qui n’occupe pas le logement aura forcément, si elle vend, un excellent DPE, pas parce que sa maison est bien isolée, mais parce qu’elle ne chauffe pas.

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Des inégalités face à l’isolation

Tous les bâtiments ne sont pas égaux face à l’isolation. Il convient de distinguer trois types de bâti :

• Le bâti ancien. Il possède des qualités thermique et hydriques naturelles. Il est constitué de matériaux naturels, peu transformés, le plus souvent trouvés dans un périmètre proche. Il vit avec son environnement (eau, air, climat) grâce à un équilibre subtil et fragile, qui ne doit pas être perturbé. On dit qu’il « respire ».
• Le bâti moderne. Avec les Trente Glorieuses, la période d’après-guerre a vu l’apparition du béton armé, utilisé pour industrialiser la construction à des périodes critiques où la France manquait de façon cruciale de logements. Ce bâti moderne s’isole de son environnement, il est construit sans grand souci de la consommation d’énergie. Il fait appel à une ventilation artificielle et parfois à la climatisation. A cette époque où l’isolation n’était pas la priorité, on a construit à tour de bras des bâtiments en béton qui s’avèrent aujourd’hui être très  mal isolés. Et on s’est aperçu trop tard que l’on gaspillait beaucoup trop d’énergie.
• Le bâti dénaturé. Le bâti écologique apparaît à la fin des années 1980 et se développe sans cesse. Le bâti dénaturé est constitué, en majeure partie, de constructions anciennes modifiées par des apports modernes. Il est plus ou moins isolé avec des matériaux et selon des techniques qui ne lui conviennent pas, comme des enduits ou des joints en matériaux hydrofuges qui interdisent la respiration.

L’architecture et sa thermique

La thermique et l’architecture sont intimement liés. Tout est imbriqué : les matériaux de construction utilisés et leur évolution, les procédés de construction et leur influence sur la thermique du bâti.

• La nature et la forme du toit, de la couverture, de la charpente, du grenier ou des combles sont déterminantes : c’est par le haut que la perte thermique est la plus forte.
• Les murs extérieurs, leur épaisseur, la nature des matériaux, les liants (très importants, ciment/ pierre) déterminent les échanges thermiques entre l’intérieur et l’extérieur. De même pour les murs intérieurs ou de refend et les cloisons.
• Les espaces tampons, entrées, couloirs, combles et appentis sont à conserver et, lorsque cela est possible, en  ajouter peut être fort utile.
• La cave ou les vides sanitaires sont une bonne occasion de connaître l’état hydrique des fondations et l’isolation de ces espaces est tout aussi importante.
• Sur le plan de l’étanchéité, si le bâti moderne est conçu généralement pour être étanche à l’air, à l’eau et ventilé de manière artifi cielle, le bâti ancien, à l’inverse, est conçu davantage comme un système ouvert. Il possède des propriétés architecturales, bioclimatiques et d’inertie qu’il convient de respecter et d’exploiter. Les modes de chauffage par rayonnement (qui privilégient le chauffage des corps plutôt que de l’air) sont ainsi très adaptés au bâti ancien. L’épaisseur des murs et des planchers apportent une forte inertie au bâti.

Les exigences et les objectifs des logements

Différents règlements s’appliquent en fonction du caractère du bâti.

• Le DPE est obligatoire pour toute transaction immobilière.
• La réglementation thermique des bâtiments existants concerne ceux pour lesquels sont entrepris des travaux  de réhabilitation énergétique. Elle ne s’applique pas aux bâtiments classés et inscrits (art. R131-25 du Code de la construction et de l’habitation).
• En ce qui concerne les réhabilitations du « patrimoine ordinaire », des précautions sont prises quant au  respect et à la pérennité du bâti : ainsi, l’isolation des parois opaques n’est pas exigée pour les matériaux anciens (art. 2 de l’arrêté du 3/5/2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants), en raison de risque d’isolation rapportée non compatible avec le mur d’origine.

De plus, les travaux d’isolation thermique ne doivent pas entraîner de modifications de l’aspect extérieur du bâtiment si celui-ci se trouve dans un secteur sauvegardé (art. 6). Enfin, les exigences portant sur les fenêtres peuvent ne pas être respectées dans les secteurs sauvegardés (art. 15).

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